............................................................................................................................... I ABSTRACT ................................................................................................................... III 1 导论 .............................................................................................................................. 1 1.1研究背景及意义 .................................................................................................................... 1 1.2研究目的与思路 .................................................................................................................... 2 1.3研究内容与框架 .................................................................................................................... 3 1.4研究方法与数据 .................................................................................................................... 4 1.4.1研究方法 ......................................................................................................................... 4 1.4.2研究数据 ......................................................................................................................... 5 2.文献综述理论基础 ....................................................................................................... 7 2.1国内外研究综述 .................................................................................................................... 7 2.1.1国内研究综述 ................................................................................................................. 8 2.1.2国外研究综述 ............................................................................................................... 10 2.2理论基础 .............................................................................................................................. 11 2.2.1房地产开发的风险内涵 ............................................................................................... 13 2.2.2房地产开发的风险特征 ............................................................................................... 15 2.3房地产开发的相关政策梳理 .............................................................................................. 16 3 DZ公司房地产开发投资的过程与现状 ................................................................... 21 3.1 DZ公司基本情况介绍 ........................................................................................................ 21 3.1.1历史沿革和发展轨迹 ................................................................................................... 22 3.1.2 DZ公司风险管理现状 ................................................................................................. 23 3.1.3自贡市住房问题调研 ................................................................................................... 25 3.2 DZ公司房地产开发投资过程 ............................................................................................ 30 3.3 DZ公司房地产开发投资的风险管理现状 ........................................................................ 32 4 DZ公司房地产开发投资的风险识别 ....................................................................... 37 4.1竞争性风险 .......................................................................................................................... 38 4.1.1外来竞争者激增 ........................................................................................................... 43 4.1.2市场供大于求 ............................................................................................................... 44 4.1.3产品竞争力缺失 ........................................................................................................... 49 4.2流动性风险 .......................................................................................................................... 51 4.2.1产品积压严重 ............................................................................................................... 53 4.2.2产品变现率低 ............................................................................................................... 54 ii 4.2.3高杠杆融资 ................................................................................................................... 55 4.3政策风险 .............................................................................................................................. 58 4.3.1楼市调控风险 ............................................................................................................... 59 4.3.2区域规划风险 ............................................................................................................... 60 4.3.3税收政策风险 ............................................................................................................... 62 4.4法律风险 .............................................................................................................................. 62 4.4.1内部法律风险 ............................................................................................................... 63 4.4.2外部法律风险 ............................................................................................................... 64 5 DZ公司房地产开发投资的风险成因分析 ............................................................... 65 5.1竞争不确定性 ...................................................................................................................... 67 5.1.1房地产商向中小城市转移 ........................................................................................... 67 5.1.2产品同质化严重 ........................................................................................................... 68 5.1.3产品线单一附加值低 ................................................................................................... 69 5.2现金流无稳定性 .................................................................................................................. 72 5.2.1过度投资资金周转困难 ............................................................................................... 73 5.2.2产品交易受限资金难变现 ........................................................................................... 74 5.2.3融资渠道和融资方式单一 ........................................................................................... 74 5.3政策不确定性 ...................................................................................................................... 76 5.3.1行业调控政策偶然性 ................................................................................................... 76 5.3.2政府总体规划重心转移 ............................................................................................... 77 5.3.3税收优惠向民生工程倾斜 ........................................................................................... 79 5.4项目实施的不确定性 .......................................................................................................... 80 5.4.1暗藏内部法律隐患 ....................................................................................................... 80 5.4.2外部法律危机激增 ....................................................................................................... 81 6 DZ公司房地产开发投资的风险防范 ....................................................................... 83 6.1实行按需供应的策略 .......................................................................................................... 85 6.1.1竞争由被动变主动 ....................................................................................................... 86 6.1.2根据市场需求定位产品 ............................................................................................... 87 6.1.3丰富产品线提高产品附加值 ....................................................................................... 90 6.2加强内部资金监管策略 .................................................................