随着我国经济的快速增长及城镇化的不断推进,房地产业已经成为推动我国经济增 长的重要支柱。2015年我国提出“三去一降一补”政策以来,房地产业库存去化已经成 为目前我国供给侧结构性改革的重点任务之一。但伴随着我国房地产开发投资增速放 缓,房地产库存总量减少,去化周期缩短的同时,全国多数城市的房价却出现了快速上 涨的现象。一方面,由于房地产商品兼具消费及投资的双重性,购买房子己成为中国老 百姓最主要的生活目标,房价的快速上涨带动了购房者,尤其是投机性购房者的投资需 求,商品房由原来的库存过剩演变成了供不应求的局面。值得警惕的是,房地产企业杠 杆下降但同期居民部门的债务风险却在不断积累,居民加杠杆购房趋势愈演愈烈。另一 方面,房地产业具有资金密集型的特点,其发展壮大离不开银行资金的长期支持,商业 银行为了快速提高业绩,纷纷加大对房地产业的投资力度,致使房地产行业信贷业务资 金集中程度高,大部分风险随之转移到居民部门及银行机构,去杠杆正被杆杠转移所取 代,银行业务隐藏着一定的信贷风险。党的十九大报告指出要“守住不发生系统性金融 风险的底线”,银行作为我国金融体系的重要组成部分,其风险关系到整个国民经济命 脉,一旦出现问题则会“牵一发而动全身”。 本文紧密围绕着“房地产去库存-地产企业向居民部门转移杠杆-银行个人住房信贷 风险”这一核心主线展开论述。首先叙述了选题的背景及意义,并以相关理论作为支撑, 结合国内外学者的研究经验,提出本文的研究思路及方法,并指出创新及不足;其次, 通过论述近几年我国房地产库存去化的背景及成效,引出我国房地产库存去化政策与居 民部门杠杆率攀升的关系,提出由于房地产库存去化政策激化下房地产市场价格上涨, 导致居民风险偏好程度上升,投资需求扩大而带来的个人住房信贷扩张,进一步推高居 民杠杆率的原因分析,总结由此产生的对银行个人住房信贷业务风险的影响;最后引入 深耕广西数十年的S银行南宁分行作为案例进行分析,论述目前广西房地产去库存的大 背景下,S银行南宁分行个人住房贷款业务所面临的风险,并借鉴国内外银行防范个人 住房贷款业务风险的先进经验,结合S银行南宁分行实际业务情况提出风险应对措施和 I合理化建议。本文的研宂对防范银行信贷风险,保证银行信贷资金安全,营造有利于银 行业健康稳定的发展环境,为促进银行业及房地产业的良性发展具有一定贡献。 关键词:S银行南宁分行;去库存;杠杆转移;房地产信贷风险 IIRESEARCHONMORTGAGELOANRISKOFSBANKNANNINGBRANCHUNDER THEBACKGROUNDOFREALESTATEDESTOCKING ABSTRACT WiththerapidgrowthofChina'seconomyandthecontinuousprogressofurbanization, therealestateindustryhasbecomeanimportantpillartopromoteChinafseconomicgrowth, SinceChinaproposedthethreereductionsandonesubsidypolicyin2015,thedestocking ofrealestateindustryhasbecomeoneofthekeytasksofChina'ssupply-sidestructural reform.AlongwiththeslowdownofrealestatedevelopmentandinvestmentinChinithe totalamountofrealestateinventoryhasbeenreduced,andthecycleofdeleveraginghasbeen shortened.However,thehousingpriceinmostcitieshasbeenrisingrapidly.Ontheonehand, duetothedualnatureofconsumptionandinvestmentofrealestatecommodities,buying houseshasbecomethemostimportantlifegoaloftheChinesepeople.Therapidriseof housingpricesdrivestheinvestmentdemandofbuyers,especiallyspeculativebuyers,and commercialhouseshaveturnedintoasituationofshortsupplyfromtheoriginaloverstock. Whatisalarmingisthattheleverageofrealestateenterpriseshasdecreased,butthedebtrisk ofresidentshasbeenaccumulatinginthesameperiod,andthetrendofresidents'purchase withleveragehasintensified.,ontheotherhand,thecharacteristicsoftherealestateindustry iscapital-intensive,long-termsupportofitsdevelopmentcannotleavethebankfimds, commercialBanksinordertorapidlyimproveperformance,steppingupinvestmentinreal estateindustry,realestatecreditbusinesscapitalconcentrationishigher,mostoftheriskshall betransferredaccordinglytoresidentsandbankinginstitutions,deleveragingisreplacedby leveragetransfer,hiddencertaincreditriskinbankingbusiness.Thereportofthe19th nationalcongressofthecommunistpartyofChina(CPC)pointedoutthatthebottomlineof nosystemicfinancialrisksshouldbekept.AsanimportantpartofChina’sfinancialsystem, therisksofBanksarerelatedtothelifebloodofthenationaleconomy. Thispaperfocusesonthecorethemeofrealestatedestocking-realestateenterprises transferringleveragetoresidentialsectors-Banks1personalhousingcreditrisks'＊.Firstly,the illbackgroundandsignificanceofthetopicselectionaredescribed.Supportedbyrelevant theoriesandcombinedwiththeresearchexperienceofdomesticandforeignscholars,the researchideasandmethodsofthispaperareproposed,andinnovationsandshortcomingsare pointedout.Secondly,throughdiscussingtheinventoryofrealestateinourcountryinrecent yearstothebackgroundandresults,whichleadstotheinventoryofrealestateinourcountry toleverageclimbed,therelationshipbetweenpolicyandresidentsdepartmentputforward becauseofhousinginventorypolicyunderintensifiedtotherealestatemarketprices,rising residentsriskappetite,investmentdemandexpandingandthepersonalhousingcredit expansion,theanalysisofthecausesofhigherleverageresidents,summeduptheresulting impactonbankriskofindividualhousingloanbusiness;Finallytheintroductionof agriculturebankofdecadesofSguangxinanningbranchasacaseanalysis,discussedthereal estatetothebackdropoftheinventoryofguangxi,nanningSbankbranchindividualhousing loanbusinessrisks,andbankguardagainsttheriskofpersonalhousingloanbusinessathome andabroadforreference,advancedexperience,combinedwithactualbusinesssituationof nanningbranchSbankriskmeasuresandreasonableSuggestions.Theresearchofthispaper hascertaincontributiontopreventingbankcreditrisks,ensuringthesafetyofbankcredit ftinds,creatingahealthyandstabledevelopmentenvironmentforthebankingindustry,and promotingthebenigndevelopmentofthebankingindustryandtherealestateindustry. KEYWORDS:SBankNanningBranch;Destocking;LeverageTransfer;Real EstateMortgageRisk. IV目录 摘要I ABSTRACTIll 第一章绪论1 1.1选题背景及研宄意义 1 1.1.1选题的背景 1 1.1.2研宄的意义 2 1-2相关理论与文献综述 3 1.2.1国外研宄现状论述 3 1.2.2国内研宄现状论述 4 1-2.3文献总结 7 1.3研宄内容与研究方法 7 1.3.1研宄内容及框架 7 1.3.2研究方法 10 1.4主要创新点 10 第二章我国房地产库存去化的现实背景及影响 12 2.1我国房地产市场库存去化现实背景 12 2.1.1供给侧结构性改革提出 12 2.1.2“三去一降一补”政策实施 12 2.1.3去库存与非居民部门去杠杆 13 2.1.4居民部门杠杆率的变化 14 2.2房地产库存去化下居民部门加杆杠的原因分析 14 2.2.1消费型经济发展政策的实施 14 2.2.2商品房金融属性的增强 15 2.2.3国家货币宽松政策的执行 15 2.2.4居民部门风险偏好的上升 16 2.3房地产库存去化向银行个人住房贷款风险传导的影响 16 2.3.1房企杠杆向居民部门转移 17 v2.3.2居民高杠杆加深金融系统脆弱性 17 2.3.3基于“明斯基时刻”的风险因素分析 17 第三章居民加杠杆下S银行南宁分行个人住房贷款业务发展状况及风险分析 19 3.1S银行南宁分行个人住房贷款业务发展概况 19 3.1.1S银行南宁分行简介 19 3.1.2S银行南宁分行个人住房贷款业务管理现状 19 3.2S银行南宁分行个人住房贷款业务发展现状 21 3.2.1S银行南宁分行个人住房贷款投放情况 21 3.2.2S银行南宁分行个人住房贷款风险指标 22 3.3S银行南宁分行个人住房贷款业务风险概况分析 24 3.3.1外部宏观环境下的市场风险 24 3.3.2借款人违约风险 25 3.3.3抵押物价值风险 26 3.3.4银行内部操作风险 26 3.4S银行南宁分行个人住房贷款业务风险成因及危害 26 3.4.1外部因素 27 3.4.2内部因素 28 第四章国内外银行防范个人住房贷款业务风险的措施及借鉴 29 4.1国外银行应对个人住房贷款业务风险经验借鉴 29 4.1.1不良贷款证券化的发展 29 丨 4.1.2资产证券化对我国银行处置个人不良住房贷款的借鉴意义 32 4.1.3资产证券化化对S银行南宁分行防范个人住房贷款风险借鉴意义 33 4.2国内银行应对个人住房贷款业务风险经验借鉴 34 4.2.1提高个人住房贷款利率 34 4.2.2控制个人住房贷款额度 34 4.2.3完善信贷风险分散体系 35 4.2.4建立信贷风险补偿机制 35 第五章针对居民加杠杆下S银行南宁分行个人住房贷款业务风险应对策略 36 5.1推进银行业务转型及结构优化 36 5.2加强对借款人本身的风险防控 37 VI5.3加强管理人员风险识别能力 38 5.4建立有效贷款预警机制及个人信用体系 39