汇编出版,采用影印、缩印或者其它方式合理复制学位报告。 本学位报告属于: ()1.经厦门大学保密委员会审查核定的保密学位报告, 于年月日解密,解密后适用上述授权。 (^/)2.不保密,适用上述授权。 (请在以上相应括号内打“V”或填上相应内容。保密学位报告 应是已经厦门大学保密委员会审定过的学位报告,未经厦门大学保密 委员会审定的学位报告均为公开学位报告。此声明栏不填写的,默认 为公开学位报告,均适用上述授权。) 声明人(签名 年。4月d日摘要 作为一种新兴的商业业态,奥特莱斯商业综合体近年来在中国得到了快速发 展,并为越来越多的消费者所认同。葫芦岛是东北重要的老工业城市,为推进产 业结构转型,正在着力发展商业、旅游地产。基于上述背景,项目开发企业拟在 葫芦岛建设奥特莱斯商业综合体。 为了对葫芦岛建设奥特莱斯的可行性进行深入研究,报告作者走访了葫芦岛 市发改委、房管局、土地局、建设局、规划局等政府管理部门,精心设计了调查 问卷,并对重点地区的商业人群进行了有效调查,收集整理了大量报告写作的第 一手的资料。 报告由八个部分组成。引言部分概述了选题背景、目的和研究意义,介绍了 研究方法、技术路线以及研究数据来源等。第二章界定了奥特莱斯与商业综合体 两个基本概念,阐述了宏观研究、行业分析、经济效益评价、社会效益评价等相 关理论和方法。第三章分析项目所在地的宏观经济环境,回答葫芦岛地区的经济 发展水平和消费能力能否支撑项目的开发和运营。第四章分析项目所在地的商业 地产现状、商圈分布、业态形式和主要竞争者,回答项目落地所要面对的竞争和 挑战,同时为项目定位和业态布局做准备。第五章在分析项目本体条件的基础上, 结合先前研究成果,对项目进行总体定位和功能定位,并布局相关业态。第六、 七两章对项目的投资需求进行了估算,并基于此进行了经济效益测算,从经济层 面回答项目是否具备可行性。 经过综合分析,报告认为,葫芦岛奥特莱斯项目在选址、交通条件、客源基 础及经济收益上是有充分保证的,具备投资、运营的条件。项目的建成,将形成 年营业额超过10亿元的城市副商业中心,并新增上万个第三产业就业机会,极 大地提升葫芦岛城市的品位和商业层次。 关键词:奥特莱斯;葫芦岛;可行性研究ABSTRACT Asanewcommercialform,Outletscommercialcomplexhasbeendeveloped rapidlyinChinarecentyears,andacquiredmoreandmoreconsumers5recognition. Huludaoisanimportantoldindustrialcityinnortheast,andit’sfocusingonthe developmentofcommercial,tourismrealestateinordertopromoteindustrial restructuring.Basedonthebackground,theprojectdeveloperintendstobuildOutlets commercialcomplexinHuludao. InordertostudythefeasibilityofbuildOutletsinHuludaodeeply,theauthor visitedtheHuludaoCityDevelopmentandReformCommission,HousingAuthority, LandBureau,ConstructionBureau,PlanningBureauandothergovernment departments,thendesignedaquestionnaireandinvestigatedthekeyarea'sbusiness crowdeffectively,andgetalotoffirst-handinformation. Theessayconsistsofeightchapters.Thefirstchapteristheintroduction,which sketchesouttheresearchbackground,researchaim,researchsignificance,research method,technologycoursemapandthedatasources.Thesecondchapteris conceptiondefiningandrelatedtheory.ItintroducestheconceptofOutletsand commercialcomplex,expoundsthemathodsofmacroenvironment research,industrialresearch,economicbenefitevaluationandsocialbenefit evaluation.Thethirdchapteranalyzestheprojectlocation’smacroeconomic environment,toanswerwhethertheeconomicdevelopmentlevelandconsumption capacityinHuludaocansupportthedevelopmentandoperationoftheproject.The fourthchapteranalyzestheprojectlocation^commercialrealestatesituation,district distribution,industryformandthemaincompetitor,toanswerthecompetitionand challengesthattheprojectgroundtofaceandtopreparefortheprojectlocationand formatlayout.Thefourthchapterisdesign,evaluationandselectofthedevelopment plan,basedontheanalysisofprojectbodyconditionandcombinedwithprevious researchresults,itpositiontheoverallprojectanditsfunctionandlayoutrelated formats.Finally,itestimatestheproject’sinvestmentdemandandeconomicefficiency, toanswerwhethertheprojectisfeasiblefromtheeconomiclevel. Afteracomprehensiveanalysis,thepaperargues,HuludaoOutletsisfolly guaranteedonlocation,trafficconditions,clientbaseandeconomicbenefits,andithastheinvestment,operatingconditionspletionoftheproject,itwillformcity deputybusinesscenterwhichtheannualturnoverover1billionyuan,andaddtensof thousandsoftertiaryindustryemployment,whichgreatlyenhanceHuludaoscity qualityandcommerciallevel. Keywords:Outlets;Huludao;Feasibilitystudy目录 第一章引言 1 第一节选题背景 1 第二节研究目的和意义 2 第三节研究内容 3 第四节研究方法和技术路线 4 第五节研究数据来源 6 第二章概念界定与理论基础 8 第一节概念界定 8 一 、奥特莱斯 8 二商业综合体 9 第二节相关方法和理论概述 10 一 >宏观环境研究方法 10 二、行业分析方法 11 三、经济效益评价体系 12 四、社会效益评价体系 14 第三章葫芦岛市宏观环境分析 16 第一节城市概况 16 第二节经济总量 18 第三节产业结构和支柱产业 18 第四节居民收入和消费水平 19 第五节城市未来发展规划 21 第六节宏观环境综合评价 22 第四章葫芦岛市商业环境分析 23 第一节商业地产市场分析 23 一 、商业地产投资 23 二、商业物业销售 23 三、商业物业价格 24 四、商业物业租赁 25第二节主要商圈与商家分析 26 一 、龙湾商圈 26 二、飞天广场商圈 26 三、大润发商圈 27 四、中央路商圈 27 五、玉皇商城商圈 29 六、五大商圈消费者分析 30 第三节相关商业业态分析 30 一 、奥特莱斯 30 二、儿童乐园 31 三、大型超市 32 四、集中式餐饮 33 五、KTV酒吧 34 六、星级酒店 34 七、水疗、养生 35 八、影院、健身、电玩 36 第四节商业环境综合评价 37 第五章开发方案的设计、评价和选择 38 第一节项目概况 38 一 、项目建设背景 38 二、项目名称与建设单位 38 三、项目所在地域及占地面积 39 四、项目主要建设指标 39 第二节项g本体条件 39 一 、项目区位 39 二、周边交通 40 地块四至 41 四、外部环境 41 第三节项目SWOT分析 42 一 、项目优势 42 二、项目劣势 42 三、项目机会 43四、项目威胁 43 第四节项目定位 43 一 >总体定位 43 二、功能定位 44 三、目标客户定位 45 第五节业态布局 47 第六节商业模式选择 49 第六章投资估算与资金筹措 51 第一节投资估算说明 51 第二节投资估算 52 第三节资金筹措 57 第七章经济与社会效益评价 58 第一节投资收益测算 58 一 、销售收入测算 58 二、成本、费用及税金测算 58 三、利润预测 59 第二节建设项目经济评价 60 一 、全部投资现金流量表及其分析 60 二、资本金投资现金流量表及其分析 61 三、净现值与内部收益率分析 61 第三节敏感性分析 62 第四节社会效益评价 63 第八章结论及建议 65 第一节研究结论 65 第二节建议 65