Contents目录 一、典型房企融资情况综述——融资总额保持小幅上涨趋势，境内融资渠道紧缩，外币融资 大幅增加，但融资成本高 ..................................................................................................... 3 二、40家上市房企融资分述：债权融资——总额环比小幅上升，海外银团贷款回归，境内银 行贷款骤减 ........................................................................................................................... 7 三、40家上市房企融资分述：股权融资——绝对值及占比双降，均为港股上市公司执行股 票期权计划 ......................................................................................................................... 24 一、典型房企融资情况综述——融资总额保持小幅上涨趋势， 境内融资渠道紧缩，外币融资大幅增加，但融资成本高 2018年7月，同策研究院监测的40家典型上市房企完成融资金额折合人民币共计 541.21亿元，环比2018年6月的506.85亿元增加6.78%。40家监测房企的融资金额在 2018年5月骤降、6月小幅回温的情况下，本月融资总额保持小幅上涨趋势，但值得注意 的是，本月绿城中国获授了两笔总额为14亿美元的海外银团贷款，除此之外，其他融资方 式（除中期票据）所募资金较上月均有所减少或保持持平，融资情况依然不容乐观。本月债 权融资额为539.27亿元，占房企融资总量的99.64%，环比上月债权融资所占总融资额百分 比（98.60%）上涨约1个百分点；本月股权融资均为港股上市公司执行股票期权计划，融 资金额为1.93亿元，占总融资金额比重为0.36%，环比上月股权融资所占总融资额百分比 （1.4%）下降约1个百分点。 债权融资方面，整体来看，本月债权融资总额达539.27亿元，占融资总额的99.64%， 环比上升7.91%（6月债权融资总额499.75亿元）。本月债权融资方式包括：发行公司债 （161.22亿元，占比29.79%）、海外银团贷款（95.43亿元，占比17.63%）、信托贷款 （81.34亿元，占比15.03%）、其他债权融资（78.51亿元，占比14.51%）、中期票据（65 亿元，占比12.01%）、境内银行贷款（57.78亿元，占比10.68%）、委托贷款融资金额为 0。 具体来看，1）本月监测房企发行公司债融资总额为161.22亿元，环比减少14.05%， 融资总额占比29.79%，位居第一。其中，境内发行30亿元，境外发行131.22亿元人民币 1（19.25亿美元）。除金地集团，其他发行公司债的主体均为港股上市房企，由此可见，境 内发债渠道紧缩，房企发债受限制。但值得关注的是，本月，阳光城、龙湖集团、旭辉控股 集团均已获得中国证监会核准公开发行境内公司债的批复，此外，泰禾集团和中南建设申请 发行非公开发行公司债券，也已获深交所核准。 2）本月，排在融资总额第二位的是海外银 团贷款，绿城中国获香港主要银行授予无抵押定期贷款，融资金额为95.43亿元（14亿美 元），融资占比17.63%。海外银团贷款再度出山也侧面反映出房企境内融资的困难。3）本 1汇率折算价格：按照中国人民银行，货币政策司提供的7月31日中国外汇交易中心授权公布的人民币汇率中间价进 行计算： 1USD = 6.8165RMB; 1HKD = 0.86852RMB。 月，监测房企共发生了10笔信托贷款融资，融资总额达81.34亿元，环比小幅减少5.43%， 位居第三。4）本月其他债券融资方式募集资金额与上月基本持平，融资额为78.51亿元（6 月为77.02亿元），环比增加1.93%。其他债权融资方式包括：向金融机构贷款、转让收益 权、发行短期融资券和发行定向融资工具。5）本月发生了3笔中期票据的注册发行，融资 总额为65亿元，环比大幅上涨144.91%。6）境内银行贷款本月共发生15笔，融资额为 57.78亿元，相较于上月的122.61亿元环比大幅下跌52.88%。 融资成本方面，在已披露的数据中，本月融资成本最低的一笔是万科于2018年7月26 日发行的2018年度第三期超短期融资券，发行金额为30亿元，利率为3.58%。此外，万 科发行的首期中期票据的票面利率也较低，为4.6%。其次，招商蛇口成功发行了2018年度 第一期超短期融资券，票面利率3.74%。 融资成本最高的是融创中国发行的于2020年到 期的4亿美元的优先票据，票面利率为8.625%。值得注意的是，境外发行的公司债利率均 超8%，由此可见，在境内发债监管趋严的情况下，有条件的房企不得不通过境外发债融资， 但同时承受着较高的融资成本。 同策研究院数据显示，2018年7月房企融资仍以人民币为主，美元次之、港元第三。 外币融资总额在5、6月大幅下降的情况下，本月大幅回温，融资金额为228.58亿元，环比 上月外币融资总额45.11亿元增幅高达400%。其中，美元融资总额226.65亿元人民币2 （33.25亿美元），环比上月美元融资金额43.01亿元人民币上涨426.97%；港元融资总额 为1.93亿元人民币（2.225亿港元），占比0.36%；本月无以新加坡元为货币单位的融资行 为。由此可见，境内融资困难，房企探索海外融资渠道是必然趋势。 同策研究院研究员陈朦朦认为，融资困难已经成为当下房企所面临的最主要的问题之一， 境内融资渠道紧缩，监管趋严，境外融资成本高，房企承受能力有限。具体来看，1）本月 监测房企发行公司债融资总额为161.22亿元，环比减少14.05%，融资总额占比29.79%， 位居第一。其中，境内发行30亿元，境外发行131.22亿元人民币 （19.25亿美元）。除 金地集团，其他发行公司债的主体均为港股上市房企，由此可见，境内发债渠道紧缩，有条 件的房企不得不通过境外发债融资，然而，境外发行公司债成本较高，利率均超8%，2）本 月，绿城中国通过海外银团贷款获得14亿美元的无抵押定期贷款，海外银团贷款再度出山 也侧面反映出房企境内融资的困难。3）总体来说，本月外币融资金额大幅回温上升，融资 2汇率折算价格：按照中国人民银行，货币政策司提供的7月31日中国外汇交易中心授权公布的人民币汇率中间价进 行计算： 1USD = 6.8165RMB; 1HKD = 0.86852RMB。 1QlOOS÷÷-|t|sQlddiimmii--GGG|‘^r' 金额为228.58亿元，环比上月外币融资总额45.11亿元增幅高达400%。其中，美元融资 总额226.65亿元人民币（33.25亿美元），港元融资总额为1.93亿元人民币（2.225亿港 元）。由此可见，境内融资环境恶劣，房企探索海外融资渠道是必然趋势。 图 1：2018年7月典型上市房企融资方式占比（单位：亿元，%） 数据来源：上市公司公告、同策研究院 图 2： 2018年6月、2018年7月典型上市房企融资情况对比 境内银行贷款, 57.78 , 11% 信托贷款, 81.34 , 15% 委托贷款, 0.00 , 0% 公司债, 161.22 , 30% 中期票据, 65.00 , 12% 海外银团贷款, 95.43 , 18% 其他债权融 资, 78.51 , 14%境内 再融 资, 0.00 , 0% 海外配股 融资, 1.93 , 0% 境内银行贷款信托贷款委托贷款公司债中期票据 海外银团贷款其他债权融资境内再融资海外配股融资 0.00 100.00 200.00 300.00 400.00 500.00 600.00 2018年6月融资（亿元）2018年7月融资（亿元） 境内银行贷款信托贷款委托贷款公司债中期票据 海外银团贷款其他债权融资境内再融资海外配股融资 2QlOOS÷÷-|t|sQlddiimmii--GGG|‘^r'