证券研究报告 房地产研究 2020年房地产行业投资策略 房地产行业七大判断 2019年或是新房成交历史大顶，量跌价稳大势所趋 太平洋证券房地产组：徐超 执业证号：S1190519080001 2019年11月12日  房地产研究  1 2019年或是新房成交量历史大顶 2 二手房或将开始挤压新房   3 房价大概率横盘 目录 4 兼并重组从春秋演进到战国 5 三类房企有望杀出重围   6 不要低估决策层调控地产的决心 低波动率因子逻辑 请务必阅读正文之后的免责条款部分 7 地产股估值上升空间有限 守正出奇宁静致远  房地产研究 1、2019年或是新房成交量历史大顶，量跌价稳大势所趋 从成交量上来看，2019年或将是新房市场的历史大顶，后面几年量跌价稳将是大势所 趋。我们认为过去三四年新房成交连年超预期，除了棚改货币化的催化剂作用外，成交主 力其实是透支的未来的城镇化需求（县城迁徙到地级市，地级市迁徙到省会城市，老城区 迁徙到新城区）。未来新房需求将向每年11-12亿平左右的中枢水平缓慢回归。 资料来源：wind,太平洋证券整理 请务必阅读正文之后的免责条款部分 守正出奇宁静致远  房地产研究 2、基建红利耗尽，二手房或将开始挤压新房 随着14-16年的基建高增速的红利消耗殆尽，好地段的新房大都已经卖完了，由于近 两年在金融去杠杆的背景下基建投资增速快速下滑，后续新推的楼盘配套设施可能还不成 熟，二手房的性价比将开始凸显。我们认为未来几年在很多城市可能会出现二手房挤压新 房的现象。 历年基建投资及同比增速 200000 25.0 179662 180000 22.9 173085   19.9 160000 152011 20.0 17.0 140000 15.8 14.6 120000 131266 15.0  100000 13.9 93536   76128 80000 10.0 60000 40000 5.0 3.8 20000  0 0.0 2012 2013 20142015 2016 2017 2018 基建投资额（亿元） 增速（%）  资料来源：wind,太平洋证券整理 请务必阅读正文之后的免责条款部分 守正出奇宁静致远  房地产研究 3、房价不会大幅下降，大概率将横盘一段时间 价格方面由于很多地方政府对降幅有限制，我们认为不会出现快速下行，而是会在当前水平稳定 一段时间（不排除有小幅下降）。但是房企可能会采取一些其他手段