房地产项目的投资普遍存在着鳥风险、高回报等特点。养老地产也同样也面临着 同样的问题,大约经过了四十多年的发展,我国房地产业逐渐成长为重要的支柱产业, 然而我国人口结构的变化,导致人口老龄化越来越严重,养老地产业也随之迅猛地发 展起来。但是,当前国内的养老地产业发展还不完善,其中仍然存在很多不足之处, 在其发展过程中也不断遇到种种困难,给该行业内的投资者带来了很大挑战。然而, 很多企业及投资者在对该类型项目不甚了解的情况下,便盲目上马养老地产类项目, 最终给企业或者自身造成了重大损失。 加快养老产业市场化发展是构建和谐社会的客观要求,经济社会发展到一定程度, 必然引起人类养老模式和途径的变革。长期W来,我国老龄人口主要依靠传统的家庭 养老和小规模的养老院等养老模式实施养老,在经济社会发展相对滞后、社会人口未 老龄化和非计划生育的状况下,送种模式基本上能满足老年人的养老问题。但随着经 济社会发展和人民群众生活水平的提高、人们生活方式的转变,老年人对生活照料、 精神慰藉等方面的需求越老越大,从而对养老模式多样化提出了更多、更新的需求。 当我们面临老龄化社会的现实,加快发展养老服务业,就成为人类社会面临的重大课 题和历史机遇。 本文主要结合作者的实际工作经验,选取当前比较热点的养老地产作为研究对象, W实际案例入手,对该项目开发方案进行初步评价和选择,又根据建设方案的投资估 算、净利涧等指标的测算,对项目的财务可行性进行了初步研究。从而比较彻底透彻 的分析了当前养老地产行业面临的机遇和挑战。在整个的分析过程中,作者针对养老 地产业当前所面临的市场机会及威胁,详细的展开分析,通过结合实际案例,对养老 地产类做了详尽的调查研究,试图全面系统的闽述一个养老地产的建设过程及运营模 式,期望能为房地产企业投资和决策提供更加科学的参考依据。 关键词:养老地产可行性研究投资估算财务评价 西南交通大学硕±研究生学位 第M页 Abstract Therealestateprojectinvestmentgenerallyexiststhecharacteristicsofhighriskand highreturn.Pensio打realestateisalsofacin呂thesameproblems,therealestateindustry i打ourcountryafteraboutfortyyearsofdevelopment,graduallygrowintoamajorpillar industry,alongwi化化echangesinpopulations加cture,populationagingismoreandmore serious,pensio打realestatehasbeenrapidlydevelopedinthesametime.However,化e currentdomesticpensio打i:ealestatedevelopmentisnotperfect,whichstillexistsmany shortcomings.I打thecourseofitsdevelopmentarealsoconstantlyencounterallsortsof difficulties,havingbroughtgreatchallenges化theindustryinvestors.However,many enterprisesandinvestorsinvestthepensionrealestateprojectinknowinglittleaboutthe circumstancesof化etypesofitems,s,finallycauseda呂reatlossto化eenterpriseoritsown. Itis化eobjectiverequirementofbuildingaharmonioussocietytoacceleratethe developmentofmarketizatio打ofpe打sio打industry.Thisisboundtocausethetransformation ofhumanpc打sio打patternandthemciithodswhc打eco打omicandsoci幻1d色vcloptoacertain degree.Long-termsince,ourcountryoldpopulationreliesmainlyonthetraditionalfamily pensionandsmaU-scale打ursinghomeini＊etirementpe打sionmodelimplementation.Inthe caseofrelativelybackwardineconomicandsocialdevelopment,socialnotageing populationandthefamilyplanni打g,thismodelcanbasicallymeettheelderlypension problem.B山astheeconomicandsocialdevelopmentaadpeople'slivingstandards improve,peopIechangethewayoflife,theelderlyli托care,rehabilitationnursing,mental comfbrtservicesdemandisgrowing,也usputforward化enewdemandformore.Whe打we facetherealityofanagingsociety,speedingupthedevelopmentofpensionservices,has become过majortaskfacedbyhumansocietyandthehis1:oricalopportunity. Thispapercombinewi化化eauthor'spracticalworkexperience,select化ecurrent relativelyhotpe打sionrealestateastheresearchobject,preliminaryevaluatandselectthe developmentplanoftheprojectwiththeactualcase,atthesametime,accordingtothe projectconstructio打projectinvestmentestimatio打andthecalculationofnetincomeand 0化erindicators,化efinancialfeas化ililyof化eprojectissUidied.Tocomparatively化orough analysisofthecurrentpensionopportunitiesandchallengesfacingtherealestateindustry.I打西南交通大学硕±研究生学位 第III巧 theentireproG的Sofanalysis,theauthoraimedatthecurrentirealestateindustrypension marketopportuniti的andthreatsfa:cedbythedetailedanalysis,combiningtheactualcase, thepensionrealestateundertheclasshavedonethoroughinvestigationandstudy,tryingto expoundapensioiirealestateconstructionprocc巧andoperationmode,hopingfor providingamorescientificbasisforthesametypeofrealestateenterpriseinvestmentand decision-making Keywords:Pensionrealestate;studyof拓as化ility;investment;financialevaluation西南交通大学硕±研究生学位 第I页 目录 第1章绪论1 1.1研究背景1 1.2国内外养老地产的发展状况研究 2 1.2.1养老地产发展状况国际背景研究 2 1.2.2国内养老地产发展状况研究 4 1.4本文研究内容 6 第2章CZ项目概况 8 2.1项目基本情况 8 2.2项目主要经济技术指标 9 2.3编制依据及研究范围 ' 11 2.3.1编制依据 11 2.3.2编制原则 11 2.33研究范围 12 第3章项目建设背景及重要性 13 3.1项目建设背景 13. 3.2项目建设重要性 13 3.2.1符合国家的相关产业政策 13 3.2.2是老年人追求健康生活品质的需要 14 3.2＊3符合成都市养老产业发展的需要 15 第4章CZ项目的市场分析 17 4.1老年群体消费行为分析 17 4丄1老年群体消费行为分析 17 4丄2老年群体消费目标分析 17 4.2养老业市场需求分析 19 第5車CZ项目的运营模式分析 21 5.1运营管理21 5.2项目竞争力 21 5.3项目定位 21西南交通大学硕±研究生学位 第11页 5.4项目营销策略分析 22 5.5经营模式23 5.5.1销售业务 23 5.5.2自持面积租赁业务 24 5.5.3物业管理业务 24 第6章CZ项目的建设方案 25 6.1项目选址及周边条件分析 25 6丄1项巨选址 25 6丄2周边条件分析 25 6.2项目区概况 27 6.2.1白然条件 28 6.2.2社会经济条件 29 6.3项目建设规模及建设内容 30 6.4项目规划设计 32 6.5项目建设主体设计 34 6.6景观与绿化设计 34 第7章投资估算及财务评价 37 7.1编制依据 37 7.2估算范围37 7.3投资估算37 7.4资金筹措38 7.5财务分析41 7.5.1预巧!|假设 41 7.5.2财务预测 41 7.6财务评价49 7.6.1盈利能力分析 49 7.6.2偿债能力分析 49 第8章项目风险及控制 51 8.1经营风险及控制 51 8.2财务风险及控制 51西南交通大学硕±研究生学位 第III页 8.3市场风险及控制 52 8.4政策风险及控制 52 8.5小结52 ^it 54 致谢55