近两年来房地产市场风起云涌，从 2016 年底开始房地产市场逐渐进入到新 一轮调控周期，从全国到地方各类房地产调控政策频出，天津房地产市场也呈 现出了全新的特点。同时，天津市作为京津冀一体化协同发展战略的重要一环， 其地位具有战略意义，天津市北辰区小淀镇作为天津新规划的北部新区的腹地， 位于京津冀中心区域，随着城际高铁和天津市地铁的建设，此地的区位优势愈 加显现。因此，对小淀津围公路住宅商品房项目进行可行性研究很有理论和现 实意义。 报告根据房地产开发项目可行性研究的相关理论，对小淀津围公路住宅商 品房项目进的基本概况进行介绍，以此为基础上对项目的投资环境、市场形势、 技术方案、销售策略、运营方案、经济指标、社会影响力和项目风险等方面进 行详细分析研究。由此得出结论，小淀津围公路住宅商品房项目具备技术、经 济可行性。 该项目的建设是有效落实京津冀协同发展战略的重要举措，能有效改善当 地居民的生活水准和居住标准。 关键词，住宅商品房，经济评价，可行性研究II ABSTRACT The real estate market changed a lot in the past two years, since the end of 2016 the real estate market is gradually entering a new round of adjustment cycle, from national to local real estate regulation policy, tianjin real estate market also presents new characteristics. At the same time, tianjin as one of the most important aspects of the integration of the beijing-tianjin-hebei region coordinated development strategy, It has strategic significance, Tianjin beichen district of xiaodian is located in tianjin new planning of northern new district, located in the central area of the beijing-tianjin-hebei region, as the inter-city high-speed railway and the construction of tianjin metro, its location advantages are increasingly apparent. Therefore, it has important theoretical and practical value to carry feasibility study on the project of xiaodian on jinwei road residential housing. In this master's thesis, based on the theory of construction project feasibility study, introduce overview of the project of xiaodian on jinwei road residential housing, on the basis of field investigation and questionnaire survey methods such as access to relevant data, and from the project investment environment, market conditions, project, technical plan, sales strategy and operation scheme, economic indicators, social influence and risk analysis of the feasibility analysis. according to the results of the project in the project positioning, customer orientation, development scheme, construction progress, marketing strategy and the economic benefit is feasible, the results of this feasibility study will help the smooth implementation of the project. The project construction is the effective implementation of the important measures for coordinated development strategy of the beijing-tianjin-hebei region, can effectively improve the level of the region's economy. KEY WORDS: Residential commodity houses, Economic evaluation, Feasibility studyIII 目 录 第 1 章 绪 论1 1.1 研究背景及意义 1 1.2 国内外研究现状 1 1.2.1 国外研究现状1 1.2.2 国内研究现状2 1.3 研究内容及方法 4 1.3.1 研究内容4 1.3.2 研究方法4 第 2 章 项目可行性研究的理论基础7 2.1 项目可行性研究的理论基础 7 2.1.1 投资环境理论7 2.1.2 SWOT 分析理论 8 2.1.3 财务评价理论8 2.2 可行性研究的程序 9 2.2.1 投资机会研究9 2.2.2 初步可行性研究9 2.2.3 详细可行性研究10 2.3 可行性研究的内容 10 第 3 章 小淀津围公路住宅商品房项目环境分析11 3.1 项目概况 11 3.1.1 项目区位11 3.1.2 项目规模12IV 3.1.3 建设用地状况12 3.2 小淀津围公路住宅商品房项目主要技术指标 13 3.3 项目投资环境分析 14 3.3.1 天津市宏观经济环境分析14 3.3.2 政策环境分析16 3.3.3 人口环境分析19 3.4 项目区域环境分析 21 3.4.1 区域发展规划21 3.4.2 交通环境分析23 3.4.3 商业环境分析24 3.4.4 教育环境分析25 3.4.5 医疗环境分析25 3.4.6 生态环境分析25 3.5 房地产市场分析 26 3.5.1 土地市场分析26 3.5.2 住宅市场分析29 3.5.3 竞争产品分析31 3.5.4 SWOT 分析 32 第 4 章 小淀津围公路住宅商品房项目技术可行性分析35 4.1 项目市场定位 35 4.1.1 客户定位35 4.1.2 产品定位35 4.1.3 价格定位36 4.2 项目规划及建筑设计方案 37 4.2.1 总体规划设计方案37 4.2.2 技术指标38V 4.2.3 具体设计规划41 4.2.4 户型设计方案44 4.2.5 立面设计方案47 4.3 项目开发建设进度安排 48 4.4 项目营销策略 49 4.4.1 销售定价50 4.4.2 销售流量计划50 4.4.3 营销策略54 4.5 自持运营方案 54 第 5 章 小淀津围公路住宅商品房项目经济合理性分析57 5.1 投资估算 57 5.1.1 投资估算编制的理论依据57 5.1.2 投资估算编制的说明57 5.1.3 工程建设总投资57 5.2 资金筹措 60 5.2.1 融资总额60 5.2.2 融资计划61 5.2.3 自有资金筹措62 5.2.4 债务资金筹措62 5.2.5 资金使用计划62 5.3 经济效益分析64 5.3.1 项目销售及经营收入测算64 5.3.2 项目销售回款计划65 5.3.3 项目利润测算65 5.3.4 项目盈利能力分析65 第 6 章 小淀津围公路住宅商品房项目社会影响力分析和风险分析69VI 6.1 项目社会影响力分析 69 6.1.1 项目对当地居民的影响69 6.1.2 项目对周边环境的影响69 6.1.3 项目对当地经济发展的影响69 6.2 项目风险分析及对策 69 6.2.1 项目盈亏平衡分析70 6.2.2 项目敏感性分析70 6.2.3 项目主要风险因素识别71 6.2.4 项目主要风险对策71 第 7 章 结论与展望73 7.1 可行性研究结论 73 7.2 展望 73