本文认为,前几年的政策调控,国内房地产市场一直处于低迷状态,自2014 年下半年起政府取消行政调控、释放支持政策,并且货币政策进入降息、降准通 道。房地产市场开始了新周期,但复苏需要时间。青岛市作为二线城市,房地产 市场发展潜力大,而LJ项目所在的巧山区更是集中了各种优势。市场政策环境 有利于项目在未来几年的实施。 本文首先对青岛市巧山区U房地产开发项目进行了SWOT分析,对项目客户 和产品进行了定位,并闻化项目设计说明、经济技术指标、环境保护评价及节能 设计要求。其次对项目投资和收入估算,其中产品售价通过获取参考实例的数据 后使用市场比较法估算。编制了进度计划和资金筹措方案。 其次编制財务报表,包括损益表、现金流量表、资金来源与运用表。对项目 进行了静态盈利分析包括利润总额、净利润、总投资收益率、资本金净利润率、 销售净利润率,动态盈利分析包括财务净现值、财务内部收益率、动态投资回收 期。最后对项目的不确定性进行了定量的盈亏平衡分析、敏感性分析和临界点分 析,对系统风险和非系统风险进行定性分析并给出应对措施。 本文研巧结论认为,青岛市峻山区LJ房地产开发项目具有较强的抗风险能 力,风险可控,开发项目可巧。 关键词可行性研究房地产开发项目房地产市场分析投资决策THEFEASIBILITYSTUDYOF LJREALESTATEDEVELOPMENTPROJECT INLAOSHAND投TRICTQINGDAOCITY ABSTRACT Thethesisarguesthatthedomesticrealestatemarkethadbeeninperiodof downturnfor化epastseveralyearsasaresultofadmi打istrativerestrictionsto化ereal estateindustry.And化erealestatemarketisgoing化comeintoaneweconomiccycle throughcancellationofadministrativerestrictions,promulgationofsupportpolicies, andreductionofinterestrateanddeposit-reserveratiosincethesecondhalfof2014. However,therecoverywilltaketime.Therehasbeengreatpotentialdevelopmentof therealestateindustryinQingdaoCity,fttrthennore,manyadvantagesare concentratedinLaoshandistrictwheretheLJprojectwillbelocated.Theupcoming implementationoftheprojectshouldbesupportedbymarketenvironmentandpolicies infiiture. Tostartwith,aftercarryingoutSWOTanalysisfortheLJrealestateproject,client andproductorientationismade.Secondlythepaperdescribesschemeofdesign, technicalquota,assessmentofenvironmentalprotectionandrequirementsofenergy conservation.Andthepaperestimatestheamountofinvestment,andsalesincome whichisobtainedbymarketcompariso打method.Thescheduleofimplementationof theprojectandplanoffinancingarealsopresentedinthepaper. Oncemore,financialstatementspreparedinthispaperincludeincomestatement, cashflowstatement,andstatementofsourceandapplicationoffunds.Thestatic analysesconsistoftotalprofit,netprofit,returnoni凸vestment(ROI),rateofreturnon commonstockholders^equity(ROE)andrateofreturnonsalesincome.Thedynamic analysesconsistoffinancialnetpresentvalue(FNPV),financialinternalrateofreturn(EGRR)anddynamicpaybacktime.Finally,uncertaintyisanalyzed quantitatively,whichincludesbreakevenpoint(BEP),sensitivityandcriticalpoint. Withregard化systematicandunsystematicrisks,qualitativeajoalysisisdiscussedand relevantsolutionsareprovided. ThethesisconcludesthattheLJrealestateprojectcanresistrisksadequately,risks arisencanbemanagedandcontrolled,andthedevelopmentoftheprojectwillbe feasible. KEYWORDS:feasibilitystudy巧江1estatedevelopmentprojectmarket analysisof巧江1estatedecision-makingofinvestment目录 1绪论 1 1.1研究背景与意义 1 1.1.1研究背景 1 1.1.2研究目的 2 1.1.3研巧意义 3 1.2国内外研巧文献 4 1.2.1国外可行性研究的发展及现状 4 1.2.2国内可行性研究的发展及现状 5 1.3研究思路、方法与内容 6 1.3.1研究思路 6 1.3.2研究方法 7 1.3.3研究内容 8 2房地产开发项目可行性研巧理论 10 2.1房地产开发项目的可行性研究概述 10 2.1.1房地产开发项目可行性研究概念 10 2.1.2房地产开发项目的开发程序 10 2.1.3房地产开发项目可行性研巧的作用 11 2.2房地产开发项目可行性研究的工作阶段依据和内容 11 2.2.1研究工作阶段 11 2.么2研巧依据 12 2.2.3研究内容 12 2.3房地产开发项目可行性分析及评价理论 14 2.3.1市场调查与预测 14 2.3.2开发方案 14 2.3.3投资与收入估算 巧 2.3.4财务评价 16 2.3.5不确定性及风险 17 3LJ项目市场环境分析 18 3.1LJ项目概述 183.1.1地块基本情况 18 3.1.2重新建设开发的必要性 18 3.1.3项目改造方案 19 3.1.4项目经济技术指标 19 3.2宏观经济环境分析 19 3.2.1国内宏观经济运行情况 19 3.2.2青岛市经济发展状况 21 3.3房地产政策环境分析 21 3.3.1宏观经济政策 21 3.3.2国内房地产政策分析 22 3.3.3青岛市房地产政策分析 巧 3.3.4政策环境小结 26 3.4房地产市场现状分析 27 3.4.1国内房地产市场 27 3.4.2青岛市房地产市场 28 3.4.3峡山区住宅市场分析 29 3.4.4峻山区写字楼市场分析 30 4LJ项目SWOT分析及开发投资方案 32 4.1项目SWOT分析及定位 32 4.1.1项目本体分析 32 4.1.2项目SWOT分析 32 4.1.3项目客户定位 33 4.1.4项目产品定位 :34 4.2项目设计说明 :34 4.2.1总平面布置 % 4.2.2设计说明 :34 4.2.3经济技术指标 化 4.2.4环境保护 35 4.2.5节能设计 % 4.3项目进度安排 :36 4.4投资与成本费用估算 37 4.4.1投资估算依据 37 4.4.2成本费用估算 374.5收入估算与税金 41 4.5.1住宅售价估算 41 4.5.2写字楼售价估算 43 4.5.3配春设施售价估算 46 4.5.4销售收入及营业税 46 4.5.5±地増值税 47 4.6项目资金筹措 48 5LJ项目財务风检分析 49 5.1财务评价 49 5.1.1静态盈利分析 49 5.1.2动态盈利分析 50 5.1.3资金平衡分析 52 5.2不确定性分析 53 5.2.1盈亏平衡分析 53 5.2.2敏感性分析 54 5.2.3临界点分析 54 5.3风险分析与应对 巧 5.3.1系统风险分析与应对 55 5.义2非系统风险分析与应对 56 5.4社会效益评价 57 6结论 59 文巧 61 mi- 63 致谢 68 攻读学側间发表的学絲文目录 69 青岛科技大学研巧生学位报告 第一章绪论 1.1硏究背景与意义 1.1.1研究背景 房地产行业作为第H产业,现已成为我国的支柱性产业之一。房地产业W主 地和其上的建筑物作为经营对象,通过房地产开发、建设、管理、经营W及装饰 装修、维修服务等多种经济活动而成为综合性产业。其特点有先导性、基础性、 带动型并具有风险性。 1998年国务院决定开始停止实物分配福利住房,实行货币化分配制度。在住 房制度改革的引导下,国民经济的髙増长推动下,W及城市化进程的加快,国内 房地产市场出现了十年期的髙速发展,期间,政府也陆续出台多项优惠政策,例 如降低交易契税税率,放宽开发贷款和消费贷款条件,加大对房地产行业的扶持 等。十年间国内房地产年销量及房地产年销售额均大幅増长,尤其在2006巧2007 年的经济増长髙峰期,各地房价出现了快速飘升。其后,随着美国次贷危机的爆 发,我国房地产市场经过了短营的回调。自2008年10月27日起中国人民银巧 决定把个人住房贷款利率下限调整为贷款基准利率的0.7倍;最低首付款比例调 低至20%。在宏观经济面上中央政府出台了4万亿的投资政策,对经济发展和房 地产市场发展起到了短暂的刺激作用。 自2010年起,中央和地方政府根据经济平稳发展的需要陆续颁布了一系列调 控措施,包括限贷政策,40多个城市的限购政策,另外合计600多个城市发布了 房价控制目标。一系列调控措施使房地产价格走势一直处于盘整中;市场交易也 处于低迷状态。2014年房地产业上半年经历了黎明前的黑暗。据国家统计局发布 的数据显示,2014年1-5月全国房地产开发投资同比增速较前4个月回落1.7个 百分点,创57个月新低纪录。同时,房地产销售面积也同比下降。在房地产市 场承压下行的背景下,各地地方政府调整、取消了限购政策。截止2014年9月 底,全国46个限购城市中,仅有北京、上海、广州、深圳和兰亚等5个城市继 续执行限购政策。但第一轮限购政策的调整效果远远不如市场预期,尤其是对地 方政府而言,低迷的市场直接影响到上地出让金收入和地方税收,为进一步刺激 楼市,部分城市的救市力度继续加码,进行二次调整。手段从调整首付比例、 公規金贷款政策、鼓励银行降低贷款利率、税费优惠或补贴等角度入手,呈现出 1 青岛市喷山区LJ房地产开发顶目可行性研究 多元化、纵深化趋势。 2014年9月29日央行及银监会颁布《关于进一步做好住房金融服务工作的 通知》。通知主要是调整房地产信贷政策,思路是放松房贷政策,改善房地产企 业融资瓶颈。信贷政策是判断房地产市场的关键信号,此次松绑幅度超出市场预 期,意义深远,刚需型、改善型、投资投机型群体都将受益。 2014年10月9号,为提髙缴存住房公积金家庭的购房能力,支持缴存职工 购买首套及改善型住房,住房城乡建设部、人民银行、财政部发布《关于发展住 房公积金个人住房贷款业务的通知》。该通知起到了增加房地产市场需求的作用。 对当前的房地产市场发展有积极的、长期的促进作用。 当前的中央地方各级政府的有关政策导向完全有利于房地产市场走出交易低 迷及价格盘整的状态。因此,对于未来一段时期内的房地产投资开发活动可W保 持谨慎乐观态度,但要做好项目可斤性研究工作。 房地产开发业的特征是投资金额大、开发环节多、开发周期长、资金回笼慢、 不确定因素多、风险的预防控制重要,送些特征决定房地产开发项目的可行性研 巧工作的重要性。可行性研究需要对房地产业的投资环境、房地产市场、项目的 定位、财务评价、风险防控等进行科学、系统的研巧。这些研究要为投资决策提 供参考及依据,研究的准确性事关投资决策的成功与否。决策失误不仅会浪费企 业的人力资源、资金,造成亏损,并且有可能造成烂尾楼,进而造成社会资源的 浪费。因此,房地产开发项目业主在