前 言
一、周边楼盘价格调查
1. 价格调查汇总
2. 说明
3. 一次评估与加权
二、天泰馥香谷与调查楼盘评估
1. 树图解析与权重系数计算
1.1 天泰馥香谷
1.2 银都景园
1.3 金帝山庄
1.4 颐景园
1.5 名仕花园
1.6 锦园
1.7 千禧龙苑
1.8 蔚兰海岸
1.9 新贵都
1.10 绿岛花园
1.11 矿泉花园
三、评估与价格修正
1. 修正公式
2. 修正过程
3. 修正结果
四、天泰馥香谷价格定位建议
五、价格策略与执行方案
1、价格策略
1.1价格是消费者购房最敏感因素
1.2户型统计与总价分析
1.3发挥差价原则
2、执行方案
2.1单元评估
2.2楼层评估
2.3楼层差价率与差价系数
2.4各单元平均价计算
2.5价格明细表
六、价格执行反馈控制系统
附表1：开盘期首推户型价格明细表
　　








价格是公司效益与客户之间的一座桥梁
　　 高了，能走过这座桥的人就少——没有市场
　　 低了，公司损失利润——没有效益
　　 如何在两者之间达到一种平衡
　　 如何让我们的楼盘即叫好又叫座
　　 这永远是我们解析的重心……





第二部分：天泰馥香谷项目价格策略与执行方案

一、周边楼盘价格调查
1、价格调查汇总
单 位

楼盘名称 统 计
面 积
M2 最 高
标 价
元/M2 最 低
标 价
元/M2 平 均
标 价
元/M2 折 实 均 价
修正均价元/M2
备 注 一次性% 银行按揭% 银都景园 52000 6030 5080 5600 0 +1% 5644 不仅不打折，如不是一次性付款还要+10% 金帝山庄 66000 4800 3800 4500 98折 0 4482 颐 景 园 72000 4500 3200 3840 0 0 3820 名仕花园 30248 4800 4000 4500 97折 98折 4410 锦 园 110000 5700 3800 4880 97折 0 4850 千禧龙苑 50000 6300 3900 4800 97折 98折 4694 蔚蓝海洋 120000 8000 4700 5600 95折 97折 5409 新 贵 都 470000 4600 4000 4280 98折 0 4262 绿岛花园 37216 7000 4300 5560 0 0 5550 矿泉花园 73776 7800 6000 6910 96折 0 6854
2、说明
◆11月6日—11月10日在天泰同仁的配合下，我们对青岛市楼市进行了广泛调查，本表只是调查中的几个重点楼盘。
◆修正均价主要根据统计面积所占比例、销售时间、实际成交时大都再给优惠、大多数采用按揭付款方式等因素。
◆参照楼盘以周边可比性楼盘为主，兼顾其他区域楼盘。



3、一次评估与加权
(平均分)
楼盘
评估项
银都景园
金帝
山庄 颐景园
名仕
花园 锦 园
千禧龙苑
蔚兰
海岸 新贵都
绿岛
花园
矿泉
花园 馥香谷
区域地段
9.0 7.85 7.625 9.0 8.30 7.125 9.0 8.475 8.75 8.50 7.625
周边社区
7.65 7.9 7.80 7.4 7.30 7.25 7.6 9.125 9.025 8.325 7.60
交通条件
7.4 7.50 7.65 7.15 7.45 7.45 7.65 9.35 9.75 8.30 7.65
价格与付款方式
7.50 8.575 7.85 8.175 8.025 8.05 8.20 7.80 7.775 8.00 8.50
营销水平 8.45 9.00 8.025 8.175 8.00 7.725 6.575 9.125 9.225 8.75 6.325
小区内绿化情况
9.125 8.475 7.70 7.825 9.00 8.275 8.75 7.90 7.10 8.375 9.50
小区内规划情况
9.175 8.125 7.45 7.675 7.40 7.65 7.575 8.725 8.40 7.675 9.45
小区公共配套设施
8.80 8.65 7.875 7.70 7.65 8.30 7.425 8.90 8.625 8.075 9.00
顾问代理水平
9.00 9.05 7.35 7.675 7.35 7.75 7.70 8.70 8.425 7.95 9.60
物业管理水平
9.00 8.60 7.30 8.00 7.20 7.80 7.125 8.65 8.625 8.225 9.20
合 计
85.10 83.725 76.625 78.775 77.675 77.375 77.60 86.75 85.70 82.175 84.45
（加权分）
楼盘
评估项 银都景园 金帝山庄 颐景园 名仕花园 锦 园 千禧龙苑 蔚兰海岸 新贵都 绿岛花园 矿泉花园 馥香谷
加权评估
0.55 0.55 0.37 0.35 0.47 0.06 0.12 0.86 0.85 0.83 0.80
加权因素 包含：开盘时间、目前执行价格、销售率
2、评估加权：
　　（1）H=馥香谷=8.1662+0.80=8.9662
　　（2）加权修正：
　　银都花园=H1=8.5914+0.55=8.9451
　　金 帝=H2=8.3951+0.55=8.9451
　　颐 景 园=H3=7.6108+0.37=7.9808
　　名仕花园=H4=8.00968+0.35=8.35968
　　锦 园=H5=7.7488+0.47=8.1688
　　千禧龙苑=H6=7.7048+0.06=7.7108
　　蔚兰海岸=H7=7.8022+0.12=7.9222
　　新 贵 都=H8=8.6312+0.86=9.4912
　　绿岛花园=H9=8.5511+0.85=9.4011
　　矿泉花园=H10=8.2217+0.83=9.5017
三、评估与价格修正
　　1、修正公式
　　*比较楼盘均价
　　2、修正过程
　　
　　银都花园：8.9662 *4644=4545.00
　　 8.9451
　　金帝山庄： *4482=4493.00
　　颐 景 园： *3820=4292.00
　　名仕花园：*4410=4730.00
　　锦 园： *4850=5323.00
　　千禧龙苑：*4694=4990.00
　　蔚兰海岸：*4409=4990.00
　　新 贵 都：*4262=4026.00
　　绿岛花园：*4550=4338.00
　　矿泉花园：*6854.00=6789.00
　　3、修正结果
　　

4545.00+4493.00+4292.00+4730.00+5323.00+4990.00+4990.00+4026.00+4338.00+6789.00

10

=4851.60

即：天泰馥香谷市场已然形成并且能够接受的平均价格是：4850元/平方米

四、天泰馥香谷价格定位建议

* 天泰馥香谷平均价格应是：4850元/平方米，正负出入不宜超过200元。
* 为配合分批销售和低开高走的价格策略，第一批提出价格定位如下：
　　平均价格：4700～4900元/平方米；
　　本案设定均价：4800元/平方米(如卖精装修房每平米加价1000.00元)；
　　最低价与最高价差设计幅度：3980～61800元/平方米(如卖精装修房每平米加价1000.00元)。
* 本案设计的是销售实价，销售价格表将根据付款方式上浮后再折回。
五、定价策略与执行方案

（一） 定价策略

1、价格是消费者购房最敏感因素
根据对青岛市调查楼盘及天泰馥香谷销售情况的了解，我们感到价格的高低直接左右着项目的销售业绩，制定合理的销售价格必须是慎重研究的。针对青岛房地产市场的价格现状，我