证监会审核华创证券整理投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号
行业报告
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目录
前言... 4
一、长租公寓行业：时代背景推动产业变革与发展 ....... 4
（一）租房市场现状 ... 4
（二）白领时代的到来与90后的个性需求 . 5
（三）近万亿级的市场容量 ... 6
（四）房地产租赁市场环境 ... 6
（五）资本市场的助推 ........... 7
（六）互联网对公寓企业的改造 ....... 8
（七）政策层面 ........... 8
二、长租公寓行业产业链与运营体系 ....... 9
三、长租公寓行业简况 ..... 10
（一）长租公寓企业主战场 . 10
（二）长租公寓企业目标市场情况 . 11
（三）部分长租公寓企业运营情况 . 12
四、长租公寓行业模式分析 ......... 13
（一）集中式 . 13
（二）分布式 . 16
1、房东端：资产管理合作方案 ... 17
2、客户端：租金、服务费、增值服务、社交流量转化 ........... 18
3、与家电企业的合作 ....... 19
4、分布式的成本分析 ....... 20
5、分布式的拿房问题 ....... 21
6、系统问题 ........... 22
（三）集中式VS分布式 ...... 22
五、长租公寓行业的风险 . 24
附录：长租公寓行业发展简史 ..... 26
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图表目录
图表1. 房东端与租客端的痛点 ... 4
图表2. 租房需求与租房问题调研 ........... 5
图表3. 90后特征与租房态度 ...... 5
图表4. 2013年租房者年龄分布 .. 5
图表5. 青年租房市场年度规模估算 ....... 6
图表6. 应届生租房市场年度规模测算 ... 6
图表7. 国内主要城市租赁价格指数对比（2008.1-2014.5） .... 7
图表8. 部分长租公寓行业企业融资情况 ........... 7
图表9. 品牌公寓企业影响力提升 ........... 8
图表10. 2013-2014京沪群租政策比较 ..... 9
图表11. 优质长租公寓企业供应链体系（分布式） ..... 10
图表12. 长租公寓企业产业链体系 ......... 10
图表13. 长租公寓企业主战场分布 ......... 11
图表14. 长租公寓企业目标市场情况 ..... 11
图表15. 代表性长租公寓企业的价格区间和业态情况 . 12
图表16. 长租公寓行业部分公司运营指标 ......... 13
图表17. 集中式公寓业态 . 14
图表18. 集中式长租与酒店式短租公寓对比 ..... 14
图表19. 部分集中式公寓发展情况 ......... 15
图表20. 集中式公寓精品化发展 . 16
图表21. 分布式公寓业态 . 16
图表22. 某分布式公寓产品设计 . 17
图表23. 分布式公寓规模化扩张 . 17
图表24. 房东与公寓企业托管模式 ......... 18
图表25. 客户端盈利方式 . 18
图表26. 盈利方式—以陆家嘴某小区为例 ......... 19
图表27. 海尔智能家居与蘑菇公寓合作方案 ..... 19
图表28. 海尔智能家居与蘑菇公寓金融租赁方案 （以300万购货量为例） ........... 20
图表29. YOU+公寓与懒投资合作方案 .. 15
图表30. 长租公寓行业成本分析 . 20
图表31. 某长租公寓企业空置期成本 ..... 20
图表32. 包租与委托管理的特点 . 21
图表33. 集中式与分布式房源获取简单对比 ..... 22
图表34. 赛富REITs收购北京CBD改造案例（前后对比图） ........... 23
图表35. 集中式与分布式公寓的简单对比 ......... 23
图表36. 长租公寓行业的风险 ..... 24
图表37. 公寓行业发展简史 ......... 26
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前言
长租公寓行业在国内经历了十年的发展，13-14年获得风险投资的长租公寓企业已超过10
家，2014年，雷军斥资1亿元入主YOU+国际青年公寓，“公寓”成为网络热词，而长租公
寓行业被各种投资机构推到了风口上
一、 长租公寓行业：时代背景推动产业变革与发展
长租公寓行业处于指数级发展的前期，而当前众多优质公寓企业（如自如，YOU+，优客逸
家等）在这一时点爆发，和长租公寓行业所处的时代环境有关。包括租房市场房东端和租客
端众多的痛点亟待解决，90后消费升级和良好租住体验的需求，房地产租赁市场的大环境，
资本市场和互联网的助推以及国家政策面的推动
（一）租房市场现状
目前国内的租房市场对比美日等发达国家有较大差距，无论房东端还是租客端都面临很多痛
点，交易环节、房屋品质、租后服务市场改善空间极大，对于新型的公寓企业来说不仅是着
眼于企业自身的效益，更应承担国内这一历史时期的社会责任
图表1. 房东端与租客端的痛点
资料来源：华创证券
根据《北京青年人才住房状况调研报告》显示，租房居住比例达52.20%，而在调研中仅有
26.31%表示在租房过程中未遇到权益受损问题，因此改善非自有住房群体住房环境的公寓
企业存在巨大的市场机会，品牌化的公寓公司能有效消除现今租房面临的各类痛点
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图表2. 租房需求与租房问题调研
资料来源：《北京青年人才住房状况调研报告》，华创证券
（二）白领时代的到来与90后的个性需求
中国社科院14年发布的《社会蓝皮书》指出，2015年我国将进入非农从业人员中白领总量
超过蓝领的“白领时代”，对车、房、服务等的需求将不断提升
《赶集网租房报告》显示目前租房市场租房者近七成是85后，近半为90后。同时90后真
正进入工作岗位，一方面他们希望提高生活质量但不愿意做房奴。未来看中个人价值的90
后，部分有可能成为不买房一代。另一方面，具有强烈社交需求的90后将享受成长红利，
在消费升级的背景下，长租公寓行业必定会受益
图表3. 90后特征与租房态度
资料来源：华创证券
图表4. 2013年租房者年龄分布
资料来源：2013年赶集网租房报告。