本次项目操作思路
第一部分：《项目市场分析报告》
主要内容：界定项目属性，分析相关市场，客户情况摸查，项目
可行发展方向的筛选
第二部分：《项目发展定位报告》
主要内容：开发要求明确的基础上，对项目发展定位进行深化，
对项目开发模式、运营及收益模式，规划设计进行深入探讨
《项目市场分析报告》
PART1:项目开发背景分析
项目基本开发条件分析—区位
科技科技科技科技
工业区工业区工业区工业区
高教园区高教园区高教园区高教园区
商业区商业区商业区商业区
科技科技科技科技
工业区工业区工业区工业区
项
目
位
置
项目位
置
绕绕绕绕
城城城城
高高高高
速速速速
往下沙往下沙往下沙往下沙
CBDCBDCBDCBD
隧道连隧道连隧道连隧道连
接江东接江东接江东接江东
新城新城新城新城
沿江大沿江大沿江大沿江大
道往市道往市道往市道往市
区区区区
下沙中心区下沙中心区下沙中心区下沙中心区
往下沙往下沙往下沙往下沙
CBDCBDCBDCBD
非中心、边缘位置，项目用地周边主要为居住区、高教园区以及工业区
项目一面临沿江路及绿化带，目前沿江一线车流、人流少，人气不足
所临道路目前不能直接连通下沙中心及杭州城区，且周边公共交通条件弱
项目区位相对于发展商业而言，区位偏且成熟度欠缺
项目基本开发条件分析—开发指标
本次商业用地指标
用地面积：17930平方米
用地尺寸：东西向：175m
南北向：100m
规划建筑面积：共44610平方米
地上34220平方米
地下10390平方米（其中人防面积3656平方米）
建设规模大，特别在项目区位条件偏的情况下
相对区域的商业体，本项目规模又非引领型
价值不均匀，即使满铺，项目需要地上设置三
层；项目临街面少（东侧受绿化带影响，南侧及
西侧为自身居住社区）
小区内居民
步行15分钟内居民
区域15分钟车程内居
民，以及外来消费者
内城区与中距离郊区
（半小时车程内）居
民与办公工作人员、
旅游者
核心客户群
居住人口5000以上居住人口5万以上日人流量25万以上日人流量50万以上客流量
大型住宅小区
大型住宅区，人流集
中交通便利
居民聚居区、商务集
聚地，公共交通集散
地周边
城市交通、人口核心
区，历史形成的商业
聚集区
区位
1万M2以下2~2.5万M26-10万M2以上30万M2以上规模
社区级商业
居住片区级
商业中心
区域性商业区市级中心商业区基本要素。