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房地产项目成本优化与控制作业指引19页DOC

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更新时间:2019/9/8(发布于浙江)

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文本描述
成本优化与控制作业指引
1.流程要素
1.1 流程目标:创造性价比最高的产品,提升产品竞争力,动态成本及时调整与反馈
1.2 流程主要责任部门: 成本管理部
1.3 流程关键业绩指标(KPI):
流程KPI
责任部门/岗位
数据来源
实施成本与目标成本比值
成本管理部各部门
成本管理部/集团本
1.4流程关键点(CP):
流程关键点
关键点说明
支持文件
经验数据库的建立
参考5
及时提供测算数据及优化建议
参考5
动态成本反馈
参考5
2.适用范围:
2.1万科各项目设计阶段、施工阶段方案优化与成本反馈工作
3.术语与定义
4.职责权限
4.1. 成本管理部:编制计划并检查计划执行情况,进行具体测算并根据测算结果提出优化建议,需要时进行部门间的协调,跟进优化建议后的测算并编制结果报告,测算结果复核发布,每月动态成本调整并反馈
4.2. 设计管理部:提供各设计阶段的规划、建筑、景观方案、图纸以供测算并优化,负责基础选型、结构、外电、智能化系统方案的优化选择
4.3. 工程管理部:负责特种设计的优化选择
5.工作程序:
5.1. 方案优化流程
结果反馈及案例总结过程改进数据测算
方案优化流程


5.2. 方法与过程控制
5.2.1. 设计前期
A)开始设计前找发展、设计和营销整理出政府规划要点、土地属性(用地分析)市场定位三方面信息
政府规划要点:根据政府规划要点批复,得出如附件《政府规划要点设计指标》数据:
土地属性:通过勘查现场,询问发展部、项目部等相关部门,对土地属性信息分析,得出《土地属性信息统计分析表》:
市场定位:通过询问营销/设计部,清楚了解项目市场定位,产品组成,得出产品组成表:
B)以上信息整理完成后,成本需要关注的重点是:
第一:场地内的特殊地形,如果出现河流、箱涵。高压线等问题需要仔细分析,了解清楚其处理办法以及影响并估算其改造成本,注意需要预留部分不可预见费用:
第二:车位要重点关注其建造方式(地下、半地下、露天),是否计算容积率,会所是否可售;
第三:外电需要重点关注距离、是否已经有电缆沟、是否需要破路等费用,注意考察周边楼盘是否可以合作以便降低部分成本
5.2.2. 概念、规划设计阶段成本控制重点:
A)建筑、结构方面:
设计前,同设计、营销一起探讨产品类型布置方案,作单一产品测算以及组合方案的成本测算,形成较为详尽、准确的最优产品组合(已确定)方案的成本测算,用以指导概念、规划设计
结合周边环境、用地景观资源,合理确定不同地域的不同产品布置;让产品销售利润、土地价值最大化
成本部应就土地价值与建筑产品的组合向设计、营销提出建议(注意:重点是通过产品容积率来区分不同产品间成本差异)
B)路网布置:
道路设计应在满足消防及道路交通相关规范的前提下:
1)路网应合理简洁(减少路网的不合理曲线、弯折)
2)优化出入口布置,(优化建议时成本人员需要考虑周边环境以及客户使用需求,不能够减少出入口后引起客户投诉,导致后期整改而增加成本)
3)道路宽度(设置双车道或单车道加会车区)
C)停车布置(综合销售建议、规划要求、停车效率、成本等因素选定停车方式):
土地利用
1)地面露天车位最大化
2)地面停车按照最大边线原则布置
停车方式
1)车位平面布置最优化:限定面积内停放量最大
2)车位建造成本由低到高的顺序为:地面露天车位。