1 保集*玫瑰湾商业街营销方案 Contents 项目主题定位 项目本体分析 宝坻商业市场概述 消费者需求调研 项目主题定位项目本体分析 项目名称：保集玫瑰湾 开发商：天津保集投资有限公司 占地面积： 约11.6万㎡ 建筑面积：约18.4万㎡其中商业0.9万 绿化率：40% 最近开盘时间：2012年3月 住宅产品类型：小高层、高层、洋房、联排别墅 建筑风格：西班牙地中海风格 配套：名流俱乐部、品牌幼儿园、风情商业街 园林特色：两大主题景观花园5 二楼商业需要从小区内部走上去二楼商业的进深长面宽短，楼梯外挂正面图—临街对视图背面图—小区对视图 Contents 项目主题定位 项目本体分析 宝坻商业市场概述 消费者需求调研 项目主题定位窝头河 本案 进京路 南关大街 环城南路 潮阳大道 东城南路 钰 华街 津蓟铁路 潮白新河 南三路 环城北路 唐通改线 京沈高速公路 百货大楼 天赋源商业广场 开元路 环城东路 劝宝购物广场 建设路 劝宝超市 进京路 距离本案2公里 宝平线 怡购商业广场 汇丰广场购物公园 距离本案3公里 距离本案2公里 宝坻商业概述京沈高速公路 窝头河 潮阳大道 东城南路 钰华街 津蓟铁路 潮白新河 环城北路 唐通改线 钰华街 环城东路 建设路 进京路 南三路 开元路 南关大街 进京路 中心城区 城南新区 本案 北区老城区 宝平线 环城南路 宝坻商业概述 中心城区 东起环城东路，南至环城南路，西往宝平线，北去建设路，是宝坻的中心城区和商贸中心，该区域目前基础设施完善、生活配套齐全、土地资源稀缺、居住密度大。区域内，以南关大街劝宝超市周边为核心的商业区是宝坻目前最为成熟的商业区，客户群体不仅包括该区域内20余个成熟住宅小区，还能辐射宝坻下属城镇，该区域在宝坻居民心目中的认知程度可见一斑 城南新区 按照宝坻区“十二五”城乡总体规划，着力构建“一河双城、相向拓展，两翼联动、城乡一体”空间发展的新格局,城南新城将作为未来全区的政治、经济、文化、信息中心打造，区内无工业污染，居住环境纯净，必将是未来五年内宝坻投资开发的热点区域，升值潜力巨大 城南新区：板块特征明显，北享中心城区丰富成熟配套、南接新城绝对优势资源，区域升值潜力远远高于其他区域 北区老城区 宝坻老城区，商业配套陈旧，居住密度大，区域内住宅小区稀少，多为厂区宿舍和平房，商业极其不成熟，多数是露天的集散市场。新楼盘多为旧城改造项目竞品项目调研新都汇---我们的假想敌 ——挑空首席都市商业综合体13 怡购商业广场 全面的营造综合、一站式商业广场14 汇丰广场 ——宝坻区情景式立体商业综合体15 ——社区配套成熟 周边交通便捷 百代富地广场城区商业缺乏统一的规划，商业业态构成和分布比较混乱； 区域客户消费业态以餐饮和服装服饰两大类为主，过于单调； 城区商业经营档次以中、低档为主，高档主题消费场所稀少，且客流量较小； 城区商业经营状况差别明显：成熟商圈客流量较大，经营状况良好；部分新兴商圈、社区及街道商铺客流量一般，经营状况较差。而且，客户群消费力偏低； 单铺面积在20~100平方米之间。其中，以20—40平方米的单间商铺为主； 各商业街商铺租金差异较大，成熟商圈租金虚高，而零散街铺则较低，甚至部分商圈商铺长时间空置而无人问津。 宝坻商业概述。