万达广场写字楼、酒店式公寓 项目策划方案
TO 万达置业
房地产市场状况 项目产品规划与分析 项目目标客户分析
营销推广的思路基础来源于：
房地产市场状况
05年楼市回顾 06年楼市预测 写字楼市场状况 酒店式公寓市场状况 竞争项目分析与研究
05年楼市回顾
新春过后至四月，在经历了04年的调控和春节影响后的市场，房市平稳复苏。郊区楼盘如小城春秋以3200元/平方米开盘，销售情况良好。 5-7月，楼市跌入低谷，一手、二手交易量急剧下滑。5月11日，国务院办公厅发出通知，转发建设部等七部门《关于做好稳定住房价格工作的意见》，其中明确规定，国家将调整住宅转让环节的税收政策，通过征收最多占成交全款5%的高额税收达到抑制短期内哄抬房价、扰乱市场正常秩序的炒房行为，造成“持币观望”状态。 8月底开始，楼市开始出现缓慢复苏状态，客户以自住为主，投资者撤出市场。新推的几个楼盘，有百隆·“小城花园”、交通·“BOBO城”、雅戈尔·“东湖馨园” 销售情况都比预计好，客户基本以自住为主，中小面积、高性价比楼盘再次受到市场追捧。东湖馨园”主力面积97平方米，5800元/平方米，一期开盘后去化迅速，388套房源一个月之内基本销售一空，凸现出宁波自住型需求的扎实基础。 房交会为市场加了温，使不温不火的房地产市场开始逐步回暖。虽然没有往日“抢”的场面，但是一些自住型客户纷纷下单。开发商开盘定价更为合理，心态也更加平衡
房地产市场状况
05年楼市回顾 06年楼市预测 写字楼市场状况 酒店式公寓市场状况 竞争项目分析与研究
06年楼市发展预测
供应量继续增大，市场竞争激烈：虽然市场交易量受政策影响有所下降，但是随着投资规模的增长，开发商的投资量不会立刻减少，相应地，2006年的市场供应量也会继续放大。 房价更加趋于理性 ：06年的房价走势应当以平稳为主，部分地区有可能出现小幅的涨跌。由于市场供大与求的客观事实存在，加上近段时间政府部门强调明年继续贯彻落实房地产调控的政策措施，因此房价不会大涨。 逐步形成价格体系，拉开价格差：目前宁波价格差距还不是很明显，随着城市扩展，中心地土地稀缺。市中心楼盘逐步凸显其地段优势，特别在产品上注重细节、人性化，提高档次，会与郊区高档楼盘拉开档次。市中心价格不会有太大回落。 销售周期拉长，出现现房销售：准现房能让客户看到建筑的实际情况，对开发商来说，现房销售考验其资金实力。实力不强的企业有可能面临市场淘汰，而那些有土地储备、有融资能力、有良好品牌效应的强势企业则会越做越强
房地产市场状况
05年楼市回顾 06年楼市预测 写字楼市场状况 酒店式公寓市场状况 竞争项目分析与研究
宁波写字楼区域分布
区域分布：宁波写字楼分布相对集中。据统计，宁波写字楼80%左右分布在市中心的中山路、药行街及百丈路两侧。 现状的成因：主要是由于宁波市区面积相对较小，商业金融中心相对集中，而中山路、药行街及百丈路作为宁波主要的交通干道及商业金融街道，生活配套齐全，适宜于办公。 发展方向：随着宁波市政府提出的“东扩西拓，南居北工”战略思路的实施，宁波的城区面积不断扩大，部分体量较小，适宜于起步阶段但又注重公司形象的中小企业入住的写字楼在中心区域外的各区都有所呈现。如鄞州区、东部新城区。。