综合体操盘手法及成功案例分享
美城机构张高峰
城市综合体简介
综合体定位及开发模式
二
案例分享
三
目录
一
城市综合体简介
一
什么是综合体？
将城市中商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱等城市生活空间的三项以上功能进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互裨益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率、复杂而统一的综合体
曼哈顿洛克菲勒中心
北京国际贸易中心综合体的外部特征
位于城市交通网络发达、城市功能相对集中的区域，拥有与外界联系紧密的城市主要交通网络和信息网络
高楼林立的景象，城市的标志；人口密度大，昼夜人口、工作日与周末人口，功能不同而形成互补
建筑风格统一，各个单体建筑相互配合、影响和联系； 与外部空间整体环境统一、协调
实现完整的工作、生活配套运营体系，各功能之间联系紧密，互为补充，缺一不可
综合体以功能协同、空间紧凑、抗风险能力强为特点，表现出极大的生命力和充沛的发展潜能。因其规模宏大、功能齐全，城市商业综合体常被称为“城中之城”综合体的内在特征
西安万达广场
南京国际广场
北京熙旺中心
重庆财富中心综合体产生的背景（一）
个人生活成本加大
经济运行效率降低
高品质的生活需求
缺乏景观和活力
商业综合体产生
城市人口日益膨胀
土地资源日益稀缺
城市快速发展
中心区各种矛盾突出
美国纽约洛克菲勒中心是上世纪最早出现的建筑综合体，它的开发从1930年一直到今天，是当今世界上规模最为庞大的私人所有的商业、娱乐中心
办公
购物
住宿
休闲综合体产生的背景（二）在城市中的作用
随着城市的发展，商业综合体应运而生。它是多个使用功能不同的建筑空间组合而成的建筑群，其合理性在于节约用地、缩短交通距离、提高工作效率、发挥投资效益等。综合体和单一物业的比较
综合体特性不同类型的物业在综合体中承担的功能

酒店：项目标志性物业，定义项目整体档次 商业：可实现较高利润，承担某种社会职能，可以塑造与其他项目较大的差异， 项目的活力核心。 写字楼：价值标杆，可树立项目高端形象。 公寓：保证开发企业现金流来源，满足中长期居住者需求 在既定的开发目标和限制条件下，需要结合不同物业所承担的功能来确定项目的功能组合和规模配比各种物业类型之间的相互影响

与单个物业的研究方法不同的是，在研究综合体项目过程中需采用相关分析法。 例如在确定项目的整体规划时，必须考虑各个物业之间的相互影响从而确定建筑单体的位置排布
作用
相互关系
提升整体档次的有力手段 标志性（尤其是对外地和外籍人士）
实现较高的销售价格 保持物业形象
外向性较强的组成部分 可以塑造与其他项目较大的差异
保证开发企业现金流的来源 满足中长期居住者需求
商业为写字楼、酒店和公寓提供配套 商业可能对公寓带来负面影响
酒店为公寓或者办公提供共享的服务和配套设施 酒店可以提高项目整体档次
写字楼为商业、酒店和公寓带来潜在客户 写字楼可提高商业整体档次 写字楼与酒店可共享大堂
公寓为商业提供客源 公寓可能降低项目整体档次开发时序与物业价值最大化的关系
综合体物业价值的最大化包含两个方面的含义， 一、最大限度的实现各个物业自身的价值 二、避免各物业之间的负面影响 正确的开发时序对于实现综合体物业价值的最大化有着极为重要的意义 首先，各物业功能和性质的不同决定了入市时机的差异。例如商业入市必须在社区成熟以后，而为了树立项目品牌形象，酒店或写字楼项目一般先期入市。 其次，不同物业之间的影响也对入市时机有一定的选择。例如写字楼优先于公寓的入市能够带动公寓的销售。。