淮安市新城区**国际项目商业策划报告
2007年6月
目录
壹基础篇
一、城市概况 3
二、经济概况分析 9
贰项目篇
一、项目基础概况14
二、项目SWOT分析 18
叁市场篇
一、商业市场分析22
二、住宅市场31
肆定位篇
一、地块价值分析38
二、项目核心价值体系的建立40
三、定位思路43
四、产品定位及规划建议45
伍营销篇
一、营销理念58
二、本项目商业招商方案59
三、推广策略 64
壹、基础篇
一、城市概况
（一）、城市基础概况
1、基本概况
淮安市地处江苏省北部中心地域,淮河下游。北接连云港市，东毗盐城市，南连扬州市和安徽省滁州市，西邻宿迁市。南距省会南京市188公里，东北距亚欧大陆桥桥头堡连云港市135公里
淮安市是一代伟人周恩来的故里。市跨古淮河两岸，相传大禹曾至境内治水“使淮水永安”，市名即淮水安澜之意。现辖涟水、洪泽、金湖、盱眙4县，清河、清浦、楚州、淮阴4区，总面积1.01万平方公里，东西最大直线距离132公里，南北最大直线距离150公里。淮安市总人口527万，其中市区面积80平方公里，市区人口85万
2、城市规划
（1）、淮安城市的特点
概括为“一个高速圈、两大组团、三条轴线、四水穿城”
一个高速圈：由环绕淮安城的京沪、宁连及徐淮盐高速公路组成的一个高速公路圈
两大组团：指中心城区包括主城区组团和古城组团两个组团，两组团以生态绿地相连
三条轴线：工业产业轴、文化商务轴、生活休闲轴
四水穿城：指贯穿城市的盐河、古黄河、里运河、大运河
（2）、城市规划主旨
“加快苏北振兴”的战略部署，全面贯彻科学发展观，加快城市工业化和城市化进程，实现淮安经济社会的跨越式发展
（3）、城市规划内容
城市性质：国家历史文化名城，江苏省重要的交通枢纽，苏北腹地能够辐射2000万人口的中心城市
城市规模：中期（2010年）100万人，远期（2020年）120万人。城市建设用地规模：规划远期（2020年）城市建设用地约120平方公里，城市化水平为55%。远景城市人口180万人，城市建设用地规模为200平方公里
（4）、城市规划图册
（二）、开发区概况--新城区
开发区位置图
淮安经济开发区成立于1992年，1993年10月经江苏省人民政府批准成为省级开发区。现辖钵池、徐杨两个乡和东湖、广州路、新港、枚乘路四个办事处，行政管辖面积85 平方公里，常住人口8万人，规划常住人口将达到35万以上
开发区紧依老市区东侧，清河区主城区东延部分，位于淮安城区未来发展的中心区域。东接楚州区，西邻清河区，南与清浦区隔河相望，北与淮阴区接壤；京沪高速公路与京杭大运河把开发区相挟，同三高速、宁连高速在开发区内交汇；沿海交通大动脉新长铁路淮安站和淮安新港码头均在开发区境内
作为产业转移的集聚区、综合开发的先导区、机制创新的试验区， 近几年来，开发区经济社会持续快速发展，综合实力显著增强，人民生活明显改善。吸引了来自美国、澳大利亚、日本、韩国、新。