第一部分：住宅市场部分
本章主要阐述通过对本项目所处宏观区域及周边区域项目初步市场调查，分析区域市场、细分市场的供应量、市场表现及产品特征，目的是充分了解本项目所处的市场环境及其竞争对手，借鉴其成功的因素，避免其不足
第一节：当涂房地产市场板块分析
当涂房地产发展时间不长，经过一段时间的发展过程在分布方面有一定的分布地域特性，通过对当涂老城区、新城区的全面调查，对房地产市场进行了一次盘点
一、市场板块的划分
（一）老城区板块
1、板块范围
护城河环绕范围以内
2、板块现状
县城的政治经济文化中心区，基础配套设施成熟，房地产市场开发起步早。目前大多数楼盘均价在3000元/平方米，
3、客户构成
老城区的购房户以本地公务员、中产阶层为主流，兼有乡镇客户
4、代表楼盘
东城水岸、姑孰新城
（二）新城区板块
1、板块范围
东北部，护城河以外区域
2、板块现状
良好的规划和发展前景吸引购房者进入，开发供应量集中，
3、客户构成
板块的住房消费群中，入城农民和城镇居民及马鞍山来此投资置业者构成消费群体，
4、代表楼盘
襄城明珠、山鹰景园
目前当涂房地产市场板块属性差异不大，两个板块处于相互竞争同时又相互带动的格局!区域个案可以对本项目的开发提供一定的产品开发依据，同时区域个案的不断开发，将为区域吸引人气，增加商业配套以及提升区域知名度带来强势帮助
二、各板块现状供给情况分析
以总规模、市场存量（有效供应量）、项目位置等指标分析上述既定区域的供应情况
表1－2：项目规模明细表单位： 万平方米
区域
项目名称
总规模
市场存量
老城区
姑孰新城
50新城区
山鹰景园1
襄城明珠
21
6.6
东城蓝湾
9
4.7
九韵国际
17.7合计
105.7
30.3
说明：市场存量为已推出项目的在售面积与未开盘面积之和
据调研各板块主流销售项目，不考虑其他项目因素，市场总存量约为30万方左右，目前市场处于年后推案段档期，未有楼盘放量推案
除了已经在售的项目外，还有大量的项目正在进行前期的运作，据我们了解到的项目见下表所示：
表1－3：潜在项目规模明细表 单位： 万平方米
项目名称
规模万m2
建筑形式
襄河湾多层
青莲路项目（本案对面）
约10
多层
以上项目是不完全统计的结果，根据这些别墅项目的建筑形式，保守估计未来一年内的市场潜在供应量在30万平方米以上，结合当前市场存量，如集中供应将使我们项目面临激烈的市场竞争
小结：
第二节、当涂房地产市场细化分析
重点个案解析
通过对市场主要在售项目及竞争对手等横向对比分析，了解区域整体房地产开发水平，为本项目提供很好的借鉴
九韵国际
小区概况
位置
振兴路
发展商
马鞍山奥力孚
占地面积
11.1万方
总建面积
17万方
物业类型组合
多层住宅
交付标准
毛坯
规划布局特点
行列式
建筑风格特色
现代风格
园林环境营造
广场、绿化
容积率
1.53
楼盘公建配套
广场、绿化
本次开发销售期情况
销售情况
推售总套数
544套
销售率
85%以上
户型
主力户型
2房2厅1卫
3房2厅2卫
主要面积范围
85㎡
105㎡
平面结构类型
平层
整体均价
3200元∕㎡
买家特征
层次
一般受薪阶层、教师、企业员工等
项目评价
优势：地段、户型面积配比、营销包装
劣势：产品缺乏特色，无较强竞争力
姑熟新城
小区概况
位置
提署路
发展商
中原房产公司
占地面积
33.78万方
总建筑面积。