中环西岸观邸项目营销战略与执行报告 贰零零捌年叁月贰拾肆 2008年实现销售额约10.694亿元的业绩； 2008年实现启回款额约5.347亿元的业绩； 2008年实现销售面积约1.6万方的销售面积； 备注：(1) 回款金额按销售金的50％计算 我们的目标 以上测算仅为初步估算246 08年成都楼市的看法和判断 项目竞争市场分析 项目优劣势分析 整体营销推广策略 项目整体售价及08年售价 项目整体营销推广费用比例及08年推广费预估 目录问题提报重点回顾 08年成都楼市的看法和判断 宏观政策影响 整体供求关系 市场综合判断 第一部分 （一）07年房地产宏观政策：多层次、多角度 1、物权法政策逐步明晰，将影响楼宇持有成本预期。 2、国土资源部首次明确“两限房”将纳入住房保障。 3、… （二）土地市场政策 ：提高开发用地成本 1、城镇土地使用税提高两倍，外资企业纳入征收范围 2、… （三）二手房市场：购置成本提升 1、新规出炉：12月1日起外资炒二手房下月起全面受限 2、… （四）金融政策：主要抑制投资 1、央行银监会联合发布房地产调控新政（9、27银贷新政） 2、… （五）针对开发商的政策：全面从紧 1、预售款监管 2、… （六） 针对消费者的政策：体现民生 1、成都：年满35岁，单身或外来从业人员也可申购限价房 2、… 宏观政策影响 1、严控资金，通过增加资金成本、收缩信贷量、减少海外资本等手段控制潜在需求向有效需求的转化速度和量 2、严控土地，通过大规模推出小宗土地，快速开工，土地闲置清理等措施提高市场供应量，控制房价的上涨幅度 3、严控产品，通过90/70，五类住房土地占居住用地70%等方针，卡住市场产品结构 4、严控需求，保障部分低收入人群需求，抑制投资性需求 政策效应总结: 08年的市场将会在比较严格的政策环境下稳健发展! 08年成都楼市的看法和判断 宏观政策影响 整体供求关系 市场综合判断 第二部分 (一)、历年主城区市场比较供销总量 小结：1、2007年主城区的住宅销售量突破1198万平米，同比增长39%；同 时均价突破5300元/平方米 2、2006年供销比1.05，2007年供销比1.13，市场整体平衡，供应略 大于销售趋势出现 整体供求关系 纵向时间 （二）、成都2007年环域、方位市场状况 总结：单一的价格促销，会容易被淹没，且对后期价格拉升造成不利影响；积极运用有利因素，在充分彰显项目特性与区域价值的前提下，价格促销方能成为争夺市场的有利武器 横向环线、方位 小结：1、价格是决定成交量最重要因素。从环域看，价格与供销 比成反比。 2、从方位看，价格并非是决定供销比唯一关键性因素 08年成都楼市的看法和判断 宏观政策影响 整体供求关系 市场综合判断 （一）需求角度分析 1、2007年的房地产市场经过06年和07年的政策调控，市场对产品的需求发生了转变，并导致2008上半年将在供需双方僵持局面： A、自住需求仍在不断增加 B、从驻足观望到真实需求集中释放的时间不会太久。 C、购房决策趋于理性，对预期判断更加谨慎， D、住房需求面积——进一步转向紧凑、精致、适用的中小户型，性价比优势是今年的竞争重点。 E、改善性需求观望期相对较长，对产品要求更高。但只要调动客户预期到位（需要通过区域未来价值和产品价值进行整合）。这种客户能够带动市场。 市场综合判断。