扬州艺境营销策划报告 扬州公司 2012年3月21日
本次汇报的主要内容： 第一篇 理解城市 第二篇 目标客户 第三篇 产品提升 第四篇 品牌形象 第五篇 推广蓄客
第一篇 理解城市
理 解 扬 州
人群结构 消费习惯 生活状态 文化习惯
理解扬州⊥社会的人群结构
理解扬州⊥社会的人群结构⊥人口流动
扬州，相对静态、封闭的城市
人口输出 （中、青年人）
＞
人口输入 （周边乡镇县市，如泰安、杭集、施桥、江都、仪征等地，最远可辐射至淮安、泰州等城市）
输出人口综合素质普遍高于输入人口
理解扬州⊥社会的人群结构⊥人口流动
扬州城市人口持续负增长，十年来累计减少21万 人口的输入仍以周边乡镇及郊县为主 辅以淮安、泰州、徐州等苏北城市
理解扬州⊥社会的人群结构
现象1：扬州市场缺乏高品质的写字楼 现象2：现有写字楼供销比差逐年拉大，明显的显示出滞销现象 现象3：写字楼售价普遍偏低，且均价低于商品住宅价格，倒挂现象严重 现象4：扬州以生产型企业为主，中高端服务型企业较少
理解扬州⊥社会的人群结构⊥白领阶层
理解扬州⊥社会的人群结构⊥白领阶层
现象：2007年，代表白领消费的时尚商家星巴克正式进驻扬州，在京华城开设第一家分店，5年来至今，未开设第二家分店
理解扬州⊥社会的人群结构⊥白领阶层
现象：代表白领消费品牌的哈根达斯尚未在扬州设专营店，仅在金鹰及部分影院设置冰柜
理解扬州⊥社会的人群结构⊥白领阶层
写字楼的滞销以及哈根达斯和星巴克等品牌的稀缺，反映出扬州白领阶层人数较少，所占比例有限，白领阶层尚处于起步阶段
理解扬州⊥社会的人群结构
理解扬州⊥社会的人群结构⊥收入水平
扬州富裕阶层代表
事业单位：扬州大学、树人中学、苏北医院、市人医……
私营业主：周边乡镇及郊县私营企业主
大型国企：二电厂、油田、大洋船厂、牧羊集团……
公务员：教育局、税务局、规划局、建设局、房管局……
理解扬州⊥社会的人群结构⊥收入水平
实际以上几座城市人均年收入存在着较大差异
理解扬州⊥社会的人群结构⊥收入水平
数据来源：2010年中国统计年鉴
理解扬州⊥社会的人群结构⊥收入水平
以总价100万的房子为例
首付30%=30万 贷款70%=70万 按贷款30年计算月供=3800元/月左右
月供×2推导出月收入
家庭月收入需达到为7600元/月左右
而扬州普通市民的月收入在2000-3000元/人左右，很难满足月供所需的月收入水平，与常州、南京等地4000-5000元/人的普通收入水平也存在较大的差距
理解扬州⊥社会的人群结构
理解扬州⊥社会的人群结构⊥购房群体
扬州市的购房群体主要为 1、动拆迁户； 2、公务员及企、事业单位中层； 3、周边乡镇及郊县客户
2006-2010年扬州市拆迁套数和面积
2006-2010年扬州累计拆迁量为96万平方米，拆迁量逐年增长。但拆迁的主力群体集中在广陵新城 ，这也是导致东区楼盘成交量、成交价格较为稳定的主要原因之一，而南区的拆迁量则非常小
理解扬州⊥社会的人群结构⊥购房群体⊥动拆迁户
第二城区域2011年成交客户职业分布
新城西区2011年成交客户职业分布
理解扬州⊥社会的人群结构⊥购房群体⊥公务员及企、事业单位中层
公务员及企事业单位中层占比50%
公务员及企事业单位中层占比55%。