龙泉别墅项目市场研究与产品定位论证建议

一、项目地理评价
项目用地直观
项目距龙泉城区约6000米 项目距古镇洛带约5500米 项目距成都（经成渝高速至三环）17公里 项目投影占地面积约70亩
项目用地中间高，两侧低,总体地势东高西 低,是典型的山地地形。 项目北侧有一水渠至山上流下 项目东南角山上现有医院一所 项目西南侧有一临街旧楼 项目北侧紧邻区域新开发大盘“桃源铭” 项目西临阳光大道
项目用地直观
项目地理
地势负东山高而面西低， 北、南低而中脊高
项目用地暗合《老子全译》四十二章经文中“万物负阴而抱阳，冲气以为和”的意境，具有行云流水观天下之形势。
项目地理
单纯从项目地理特征来看，项目用地地势落差较大，背山观城，拥有绝佳的自然山地森林环境，具备开发高端别墅类物业所必须的环境资源属性和地理资源属性； 但受项目用地规模和区域成熟度的限制，70亩的体量在市场价值特别是市场品牌形象等方面难以成为一个竞争区域的领先者。 小结： 项目地理具有先天别墅产品气质，物业发展方向天然选向做具有高附加产品价值的山地别墅类产品，更有利于项目用地价值的深度挖掘
项目用地物业发展初判
基于别墅作为特殊的高端产品和客户来源宽广而群体数量有限的特点，我们势必应当从全局的角度对成都别墅市场格局作一个简单的梳理，以客观和全面审视本项目所在区域市场在这样一个整体格局中的地位和发展趋势。
第二章成都别墅市场竞争格局
总体市场环境简析
总体市场环境结论
成都别墅市场格局
1、一中心、多组团、多圈层的城市发展格局已形成； 2、向东向南发展的总体规划和政策导向已经对城市房地产发展产生了明显的引导和推动； 3、城市别墅、近郊第一居所（生活）别墅和度假别墅市场分类已然形成。第一居所别墅市场接受已明显推进到二圈层城市区域。
成都别墅物业主要板块分布
城市别墅以浣花溪为代表，其他零星分布；近郊别墅以牧马山区域为代表，南延线华阳麓山版块近年异军崛起，二圈层区县各有发力，如温郫版块，新都北部新城版块。度假类别墅以青城山为代表，近年来各郊县主要是三圈层城市如蒲江、新津、金堂均有大规模度假项目和别墅产品出现。
金堂
竞争优势：区域稀缺、区位优势 产品形态：联排、叠拼、花园洋房、少量双 拼、独栋 市场销售概况：具有极大的市场价格想象空 间，去化速度快、是高端消费群体首选区域
主要别墅物业板块主要特征
主城区版块
主要特征：城市别墅（第一居所）
主要特征： 河景、浅丘、大型景观、规模、品质、国际化、交通便捷、配套完善
南延线版块
主要别墅物业板块主要特征
蔚蓝卡地亚
竞争优势： 区位发展、环境、规模、价格 产品形态： 联排、叠拼、双拼、独栋、花园洋房 市场销售概况： 城市第一居所别墅热点区域，日 趋成熟，价格攀升快、品牌楼盘去化 速度快
主要特征：自然山林、浅丘山地、河流、高尔夫、近郊第一居所别墅
主要别墅物业板块主要特征
双流牧马山板块
竞争优势： 自然环境资源/人工观景资源（高 尔夫球场） 产品形态： 联排、叠拼、双拼、独栋 市场销售概况： 得益于山地自然资源优势、近郊生 活别墅集群效应，又具备一定性价比优 势，属近郊别墅消费热点区域，销售去 化较为理想。现已进入龙湖、置信为品 牌代表的后牧马山时代。 。