Outstanding Villa 尚东庭 2005.3 价格体系报告 价格体系提要 第一部分 定价原则 第二部分 定价方法 第三部分 调价及销控 第一部分总体定价原则 1. 依据价格策略总体思路 低价入市、逐步提升、快速销售、滚动发展 针对项目和周边市场现状，结合项目价格定位和市场特点，采取低开高走的入市策略 本案的价格走势分为三个节点：认购期、开盘期、热销期。 认购期的价格比开盘期的价格低2%左右，在开盘期项目达到均价，热销期升一个百分点，与项目的经济价格持平，在客户中形成升值的形象 2、制定各阶段产品价格体系： 联排价格体系： 联排产品40%，约34408.4平米，实现4600元/㎡销售均价： 联排产品60%，约51612.6平米，实现5000元/㎡销售均价： 2、制定各阶段产品价格体系： 叠拼价格体系： 叠拼产品40%，约12038.8平米，实现3700元/㎡销售均价： 叠拼产品60%，约18058.2平米，实现4000元/㎡销售均价： 低价入市，迅速形成热销，凝聚人气 3.认购价格策略 认购价格策略保证 项目立足 快速销售 口碑效应 积聚人气 价格提升 项目升值 项目热销 持续热销 ★ 突出低总价的优势 ★ 突出单价概念 ★ 单价调整灵活 ★ 便于调价策略运用 第二部分定价方法 1. 定价策略 充分考虑产品各方面条件的差异化，考虑栋与栋之间、组团之间的关系，考虑户型、面积、位置、中心花园、景观、间距、安全、噪音等因素，把影响价格的因素进行综合分析，最终确定每户的价格。 我们列举了最主要的三种因素： 2. 定价依据 景观因素：拉开产品档次、各档次别墅的价格系数，突出景观价值 户型因素：每户定价充分考虑户型的优劣势，在各档位基本均价基础上进行调整，并且根据不同户型面积的大小确定不同的单价和总价。T-DT-CT-BT-A 位置因素：端单元〉中间单元 户型的优劣势主要依据实际销售中市场的反映来判断，以客户的需求为导向，根据销售速度来调整户型价格 每周对销售情况总结，针对不同户型的销售快慢调整价格，并运用相应的销控制度及优惠方式，确保各户型均衡销售 3. 定价说明： 4. 价格表（略） 一、依据项目价格体系： 叠 拼： 联 排： 第三部分调价及销控 二、调价原则： 价格调整依据市场反映、客户倾向、销售进度等因素，配合工程时间节点、营销策略等进展情况调整 价格调整以周为单元，每周微调，对畅销户型实行上浮、减少优惠等措施，既控制畅销户型的销售速度，又带动滞销户型，提高了利润率。对滞销户型下调价格或加大优惠，充分刺激客户需求，提高产品性价比，促进销售回款 每次价格调整幅度不宜过大，否则将不利于客户的积累、老客户推荐新客户，特别对项目后期销售影响较大 价格调整不仅仅以调价为主，还要充分运用优惠措施，以不同的折扣点及优惠控制价格 三、付款方式和销售折扣的制定 考虑实际销售中，客户对折扣的习惯要求，为了达到无大量广告支持下，完成销售任务，提高成交率的目的，在价格体系底价基础上，采用提高表价、实行折扣方式。 根据付款方式不同采用不同折扣方式，认购期间在原有折扣方式基础上，享有99折优惠： 按揭付款方式：98×99折 一次性付款方式：97×99折 其它付款方式：99×99折。