2 粤港澳大湾区系列 | 2018年5月31日 | 广州市城市总体规划2017-2035 | 高力国际术产业工作机会的增加，相信越来越多的高校毕业生会选 择扎根广州。 “一带一路”综合交通枢纽作为华南主要的交通枢纽及贸易中心，广州已成为拥有最 繁忙港口与机场的中国城市之一。展望未来，广州将规划 发展为我国“一带一路”战略下的国际交通及物流枢纽。广州白云国际机场已发展成华南地区的国际航空中转枢 纽。总部位于广州的南方航空公司作为中国三大航空公司 之一，有力地推动了广州机场旅客与货邮吞吐量的增长， 将助力广州未来建设国际航空枢纽。随着第二航站楼于4月26日投入使用，白云国际机场有 望将旅客接纳量从2017年的6580万人次提升至8000万 人次。投资总额达520亿人民币的机场第三期扩建预计于 2022年完工，包括第四第五跑道、第三航站楼及相关配套 设施。而总额达1000亿人民币的高速公路与铁路建设投 资将致力于进一步提高机场与周边城市的连通性。2017年广州港全年集装箱吞吐量突破2000万，位列全球 第七。得益于大湾区内实力雄厚的工业腹地，广州港内贸 集装箱吞吐量位居全国第一。位于广州市南部的南沙港， 2017年全年集装箱吞吐量和货物吞吐量分别 占广州港 68.2%和56.8%的份额1。 南沙港四期建设将在2018年开 始动工，为投资额达56亿人民币的集装箱码头。更多连 接欧洲城市与南沙港的航线亦将陆续推出。伴随着新交通 基础设施的完工，广州将极大提高贸易行业服务影响力， 成为“一带一路”地区重要的国际综合交通枢纽。数据来源:：高力国际编辑自官方公布数字图表 2: 大湾区重要机场及港口数据来源：广州市统计局 图表1: 广州市规模以上工业企业研发经费支出3 粤港澳大湾区系列 | 2018年5月31日 | 广州市城市总体规划2017-2035 | 高力国际南沙，区域中心的崛起南沙新区被建设为国际港口的同时，对广州的重要性并不 仅限于贸易与物流产业。《南沙新区总体规划2012- 2025》将南沙定义为自由贸易区，国家级新区与广州唯一 城市副中心。总体规划预计南沙人口从2017年底72.5万 常住人口上升至2025年230-270万人的水平。广东省自由贸易区设立于2014年，而南沙是三个划定的 自由贸易区之一。2014年至今，超过5万间公司落户南 沙，合计登记资本规模达到9600亿人民币，实现6倍的 增长。全球500强公司中的85家已经落户南沙。南沙旨 在建设成为现代制造基地，聚焦于航运业、物流业、金融 业、国际贸易、高端制造与其他制造服务业。 高力认为要充分发挥南沙作为区域中心的潜力，南沙仍需 进一步加强与周边城市的连接性和加大民生基建设施的投 入。为了吸引更多广州居民将来落户南沙，本地的医疗、 学校及其他社区设施的建设和布局仍须进一步完善。 规划与建设中的交通干线将更快捷的连接南沙区与广州中 心城区。尤为重要的是，广深港高速铁路将在2018年第 三季度正式运营，从其他城市通过高铁庆盛站抵达南沙区 的便捷性将大大提高。届时，南沙和东莞、深圳与香港等 地的通行时间将明显缩短。 《南沙新区总体规划2012-2025》已为新学校与高等教育 机构预留了储备用地。南沙区将引入三所三甲医院，并伴 随着其他体育、文化及娱乐设施的落地，届时将极大提高 南沙区对居民的吸引力。 广州物业热点 城市总体规划的实施将为广州物业市场带来新的发展动 力，不同的写字楼、住宅和物流板块也将迎来新的发展机 遇：写字楼海珠区的琶洲电商集聚区，黄埔区的广州科学城与中新广 州知识城均属于“广深科技创新走廊”的重要区域。伴随 着知识型经济的发展，预计上述区域的写字楼需求将持续 上升。腾讯、阿里巴巴与唯品会等互联网巨头将陆续迁入琶洲办 公，此举将有效推动琶洲成为新的人才与互联网聚集点。 2018年第一季度琶洲写字楼平均租金环比增长3.6%，达 到135元每平方米每月。虽然超过164万平方米新增写字 楼将在2018年至2021年进入琶洲市场，但是更多创新技 术公司的集聚将有效吸纳大量新增供应。黄埔区写字楼平均售价在过去四年实现了50%的增长。该 区政府对信息技术、人工智能及生物医药（IAB）产业的 支持将让黄埔成为高端技术产业的热门聚集点。黄埔区写 字楼的租金水平与资本值的未来增速有望超过广州市其他 更成熟的写字楼市场。住宅城市总体规划提出直到2035年，广州市人口控制在2000 万，即预计未来18年增加550万人口。高力预期受惠于 新经济，新交通干线或新民生基建设施的住宅板块在未来 将展现更大的投资潜力，当中首选南沙。南沙作为广州城市总体规划的焦点，将持续受益于大量公 路及铁路等民生基建工程。香港知名地产发展商新鸿基竞 得位于南沙庆盛交通枢纽附近的首个地块，占地面积达 3.78万平方米，第一期发展建筑面积约6.67万平方米2。 广深港高速铁路的正式运营将刺激站台周边区域住宅市场 的发展。南沙区住宅平均售价自2014年以来涨幅已超过 29%，预计未来南沙区仍将领先于全市住宅售价平均增长 速度。物流新的物流机遇将集中在花都区的空港枢纽与南沙的集装箱 港口。广州市正在加快发展航空物流与跨境电商，刺激市 场对优质物流仓储的需求。预计20万新增供应在2018年 底推出市场，为花都子市场总体量带来50%的增长，新增 供应将主要服务于跨境电商。南沙区现有保税仓储总体量约55万平方米，预计未来三 年将有超过60万新增保税仓储推出市场。2017年南沙区 图表 3: 广深港高铁预计通行时间（南沙区庆盛站 为起点） 数据来源: 飞猪旅行 4 粤港澳大湾区系列 | 2018年5月31日 | 广州市城市总体规划2017-2035 | 高力国际出口总值同比增长15.2%，预计对优质物流仓储的需求将 持续升温。对大湾区城市带来的启示未来大湾区发展愿景虽未在本轮规划中被提及，我们认为 在大湾区寻找机会的投资者还是应该关注本次总体规划的 内容，并在其中看到对整个大湾区发展的启示： 跟随创新科技产业人员的流动方向中国城市对尖端人才的争夺越发激烈，大湾区将持续保持 对其他地区人才的吸引力。大湾区内多个一线（包括香 港）及二线城市已经出台系列优惠政策与福利，吸引创新 科技产业人才。一个城市吸引并留下人才的能力将直接影 响城市物业市场的价值。随着更多的高新技术创业人才以 及独角兽企业的冒起，创新产业将为所在城市创造大量的 财富。伴随着创新科技产业内高净值人群的快速增长，更 多的财务也会投资于物业市场，带动大湾区物业市场的投 资氛围。 搭乘新铁路干线的机遇广州的核心城区以外将提供更多的投资机遇。核心城区土 地供应的缺乏与非核心城区的新发展规划将使未来经济增 势的天平向非核心城区倾斜。其中，区域轨道交通建设将 引导房地产发展。港铁主席马时亨对于在大湾区发展公共 交通导向模式（TOD）的新物业表达了浓厚的兴趣3。预计 主要公共交通枢纽站周边的大型新兴社区，为投资者提供 新的投资机遇。紧抓周边城市的多重利好广州周边城市将在不同程度上受惠于本轮的规划。新的基 建设施致力于提高广州机场与港口和周边城市的连通性， 佛山、中山以及肇庆毗邻广州的地区的仓储物流将从中受 益。作为“广深科技创新走廊”的重要组成部分，随着交 通便利以及广深两市土地成本的增加，我们预计更多高新 制造企业将向东莞转移，从而带动东莞产业的持续升级。 12017年南沙港集装箱吞吐量与货物吞吐量分别为1390万TEU与3.35 亿吨。2017年广州港集装箱吞吐量与货物吞吐量分别为2037万TEU与5.662 亿吨。 更多详情请关注:ufsoo/news/detail-80d08103-85de-47f8-b0bf- c31e2b890be1.htmlnbd/articles/2018-02-25/1193943.htmlweiyun001/news/news_contentid=3751weiyun001/news/news_contentid=38012更多详情请关注：http://house.southcn/lskb/content/2018- 05/10/content_181819529.htm3更多详情请关注： scmp/news/hong-kong/politics/article/2143140/mtr- chief-frederick-ma-unveils-plans-help-solve-hong-kongsFor more information: 冯文光 董事总经理 | 广州办公楼服务 | 华南+86 20 3819 3998Alan.Fung@colliers夏思坚执行董事 | 研究 | 亚洲+852 2822 0511Andrew.Haskins@colliers石峰高级董事 | 研究 |香港&华南+852 2822 0654Daniel.Shih@colliersCopyright2018 Colliers International.The information contained herein has been obtained fromsources deemed reliable. While every reasonable effort hasbeen made to ensure its accuracy, we cannot guarantee it. Noresponsibility is assumed for any inaccuracies. Readers areencouraged to consult their professional advisors prior toacting on any of the material contained in this report.。。。。。。