上海上实城市发展投资有限公司 香江路综合项目，黄岛 项目发展顾问 - 中期工作简报 世邦魏理仕策略发展顾问部 1 一、项目介绍 二、经济情况回顾和分析 三、区域房地产市场回顾与分析 四、未来需求机遇的分析与确认 五、项目初步开发内容组合 六、财务分析 七、初步发展参数 八、市场推广和物业管理策略建议 九、结论 工作简报内容介绍 2 一、项目介绍 3 项目介绍 项目位置 香江路综合项目位于经济开发区香江路上，五台山路和长白山路之间。4 项目介绍项目基本情况 占地面积：22,670平方米 地块形状：基本呈正方形，东西距离155米；南北距离145米 用地性质：商业/居住用地（或商业/办公/居住用地） 规划控高：100米 容积率：4.0 绿化率：35％ 5 二、经济情况回顾和分析 6 经济情况回顾和分析 行政区划和人口 青岛市区总面积为1,102平方公里，总人口247万人。 截至2003年底，黄岛区常住人口23万人，流动人口约8万人，人口密度1,412人/平方公里。7青岛和黄岛国内生产总值 经济情况回顾和分析 从左图可以看出，黄岛国内生产总值从1995年开始一直保持25％的增长水平，青岛的国内生产总值增长也一直保持在10％以上，都属于快速发展阶段。 2003年，全区社会消费品销售总额的增长率为73.28％，预计在2004-2008年，黄岛区社会消费品零售总额平均年增长率最小也将维持在20%的水平。 青岛和黄岛历史社会消费品零售总额 8可支配收入 经济情况回顾和分析 如左图所示，人均居民收入和支出水平快速发展，预计未来黄岛人均收入还将较快增长，从而刺激商业及住宅市场的发展。 外商投资 2003年，黄岛区新批准外商投资项目148个，其中世界500强项目12个。 合同利用外资23.3亿美元，增长29.1%；实际利用外资7.99亿美元，增长69%；完成出口总额9.5亿美 元，增长25.1%。 随着外资企业数量增长，将提供更多的就业机会，员工收入水平也会不断增长。9 经济情况回顾和分析影响经济的其他因素 中国加入WTO 2008年北京奥运会 “挺进西海岸，构建青岛经济发展重心”战略决策 对本项目的影响 未来黄岛经济持续增长，前景乐观，为黄岛房地产市场的发展带来活力和保证。 经济增长对物业市场的影响可如下图所示。 10 三、区域房地产市场回顾与分析 11 概述： 开发区目前空置土地资源较少。 地产项目开发商主要以本土为主。 已建或在建的地产项目主要集中在长江路和香江路南、北两侧以及保税区周边。 目前开发区住宅市场发展较为迅速，现正处于平稳上升时期。 商住两用，纯办公以及具规模的商业项目相对缺乏与滞后。 造成以上现象的原因可归结为开发区正处于发展阶段，目前企业及居住人口对商务和商业消费的需求不是很高。 区域房地产市场回顾与分析 12 区域房地产市场回顾与分析住宅市场 开发区在售或待售的住宅项目约有23个。 平均每个项目的开发规模约为76,000平方米。 平均售价可达4,073元/平方米。 长江路及珠江路沿线住宅项目房价较高，以投资客及二次置业者为主，也有黄岛本地的中高收入者。 长江路北部及保税区和工业园区周边住宅项目以黄岛当地人为主，用途多为自住。 开发区的住宅市场特征表现为投资比例较大，投资包括度假投资和金融投资。 项目的销售情况较好，平均销售率已达81% 。 比较受欢迎且销售情况好的户型以两居和三居为主，面积在90-130平方米，总价一般在40-60万元/套。 多层住宅仍受到众多购房者的欢迎。 开发区销售情况较好的项目主要有千禧龙花园、天泰阳光海岸、澳龙花园和风和日丽等。 购房/看房者选择这些项目的主要因素有：地理位置好、交通便利，环境好、生活设施齐全、户型好等 购房者在购房/看房时也更加关注项目的各方面配套，如保安系统、幼儿园、健身、社区环境、物业管理等。。。。。。