【2008年营销总纲】 （上半年度） 08目标解析 07回顾 本体分析 市场分析 客体分析 项目属性 点对点分析 产品特征 宏观大势分析 竞争市场盘点 客户特征 承受力分析 房源偏好 价格研判 & 核心问题 实现途径 形象策略 客户策略 推售策略 服务策略 Boutique Living 生活着的漫城 解题思路 PART 1. 07回顾 & 08目标解析 2007年8月11日，首次开盘，推出100套亲地洋房，开盘两周去化70％，至11月底已去化所有可售房源。回笼资金2.3亿。 2007年12月1日，小高层开盘，推出2＃、4＃、10＃楼，180套全景公寓，开盘当天去化30％。 2007年12月15日，全景公寓加推9＃、10＃，截至12月31日，去化138套，约75％。销售金额达2.07亿。 一品漫城总体销售情况良好，在同期市场中首屈一指，目前总销金额已达4.37亿元。 07回顾－漫城大事记 7月 8月 9月 10月 11月 12月 项目 目标 工程 进度 重大 节点 营销 动作 销售 进度 资金 状况 年内回笼资金5亿 至春节前，小高层回笼资金2亿 7月25日， 景观大道、会所、 毛坯样板展示到位 8月底， 精装洋房样板展示 12月底， 小复式样板展示 11月底， 精装公寓样板展示 10月中旬， 小高层1期结构封顶 8月8日内部客户认购 8月11日，洋房对外公开， 采取自然认购方式 12.1，小高层公开 采取集中开盘 12.15，房展会 加推5＃9＃ 无广告投放，累客手段：路演（证大及六百） 锁客手段：建国宾馆客户见面会 报纸广告出街， 建立以“漫生活”形象 为主题的系列风格 43＃44＃ 精装洋房开售 《小高层价格报告》 制定价格及推售策略 十一房展会 推售精装花园洋房 解放报、地产星空、新民晚报，系列软文及形象硬广，效果甚微 更改报纸广告风格，以明确产品卖点为主，效果明显提升 12.15房展会 12.23客户答谢会 8.11， 100套毛坯洋房开盘,两周去化70％ 开发商控制销售速度，无大推广动作， ？号公开精装洋房， 至 ？号洋房全部售磬 12.1，小高层集中开盘， 当天去化28％ 20天去化73％ 2.3亿元 4.57亿元 07 回顾 核心问题 价格 如何突围“外郊环”的价格极限？ 客户 如何吸引中高层次的全市客户？ 品牌 怎样的品牌形象可带动价值最大化？ 目标分解 强化版块的“近城”优势 实现“都市住宅”的高价值。 以城市中产客户为目标， 建立符合中产需求的生活方式 制造都市大盘的影响力 高起点、强展示、唯一性 07 回顾 花园洋房推售 开盘结果 开盘签约30套，30%签约率 实现底价11000元/平米 签约41套，签约率42% 实现均价11297元/平米 实现开盘价格攀升 开盘期间连续3次价格提升 开盘目标 8.11 8.30 11.30 自然开盘 98套毛坯 加推 48套精装 结束销售 除保留房外，已售磬，共141套，98％去化总销金额 2.58亿元 07 回顾 全景公寓推售 预先发号/ 集中开盘/ 提价300元 12.1 12.15 12.30 开盘 2#4#10# 180套房源 加推 5＃9＃ 126套房源 137套，45％去化 总销金额 1.99亿元 发号：194组 实到：85组 到达率43.8% 三重推广：房展会＋路演＋报纸 价格拉升及房贷新政的双重影响，成交速度明显变缓； 成交63套 成交20套，退房6套 当天成交60套 6号 1号 2号 5号 3号 4号 7号 8号 9号 10号 07 回顾 定价体系调整。。。。。。