市场营销中心/技术管理中心 2011年8月 常州兴业路项目 前期定位及初步产品定位报告 2 本报告将围绕项目“做什么” ，重点确定四大核心问题 PART1:产品线选择 PART2:项目开发定位 PART3:户型配比建议 PART4:产品开发建议 报告框架 常州新城产品线分布 兴业路项目走什么样的路线？ 首府 帝景 新城域 新城公园壹号4期 清水湾3期 金郡 公馆4期别墅 长岛东地块 五角场 基础： 项目地块出让价格1.6亿元，保留10538平米地块需由新城拆迁并承担安置补偿，按2.6亿元计算楼面地价2340元/平米，结合建安成本，按照公司开发净利润率的要求，结合周边竞品的价格，毛坯销售均价将达到9000元/平米以上。 基于此，本报告将地块定位在圆梦或尊享线进行延展。 产品线选择思考 PART1:产品线选择 产品线确定思维导图 作为新城在大飞龙板块的又一个项目，本地块在创造更高经济利润的同时，肩负打造大飞龙标杆项目以及传承新城品牌影响力的重任 建立飞龙板块标杆 传承新城品牌价值 为公司赚取充足利润 本地块的战略使命，完成三大任务 三大任务 幸福启航 幸福乐居 幸福圆梦 新城域 公园壹号4期 新城金郡 新城首府 幸福尊享 从公司战略和竞争环境来看，本案需要做中高端产品 从周边市场竞争环境看，2012年品牌企业项目将相继入市，大飞龙板块楼盘品质向高端靠拢，打造圆梦或者尊享线产品尤其必要性 产品线确定思维导图 区域规划：扮演飞龙居住区居住功能的角色 中高档居住社区：主要面向新北区和中心城区市民的中高档居住社区； 商办、休闲区：高新分区城市功能的向西拓展与延伸。 飞龙居住区是常州市规划的九大居住区之一，与周边居住区、产业园区有机相接 北部新城——地块处在发展主轴 本案 “一心、两轴、两带、五大城市综合体”网络化发展结构 一心：市级行政文体中心 两轴：主轴——通江路城市发展轴、长江路城市发展轴 次轴——乐山路功能轴、嵩山路功能轴 两带：两条滨水特色风光带——新藻江河滨水特色风光带、东支河文化旅游风光带 五大城市综合体——高铁枢纽综合体、三江口文化娱乐综合体、商务办公综合体、旅游动漫综合体、生态宜居综合体 地块位于近中心发展主轴上，紧邻新藻江河，处在生态宜居的发展道路上，地段价值明显 12 各项配套齐全，成熟完善，三井河是可利用景观资源 项目四至：项目三面临路，但均非城市主干道，北临三井河，有一定景观资源，周边为待拆迁工厂，形象有待提升 本案 泰山路：城市主干道，双向四车道，可至外环高架和飞龙路 南至兴业路：目前为一条水泥路，两侧为待拆迁工厂，东至通江中路，西至泰山路 嵩山路（未通） 西至嵩山路：本案西侧的嵩山路目前尚未开通，往北可通往太湖路、河海中路 北至三井河及规划道路：具有一定的景观资源 通江中路：城市主干道，项目附近设有11、13、18、32等多条公交线路 14 规划道路 三井河 嵩 山 路 兴业路 龙城大道 由于相邻日照影响，东边局部只能做多层住宅 容积率2.0，高层、花园洋房是可以考虑的 通江大道 翡翠 锦园 西小村 多层 项目经济技术指标：2.0容积率、 11万方体量、有一定限制条件的中小规模住宅项目 土地价值属性与产品线对位 项目的视角 区位：地处新北区飞龙区，地段具有一定稀缺性。 交通：多条公交线路，到市中心约10-20分钟，地块周边有BRT。 教育配套：中学、小学、幼儿园配 套齐全。 生活配套：超市、菜场、饭店等齐备 医疗配套：周边三公里范围内有二级以上综合性医院和诊所。 景观资源：附近有飞龙、市政公园，但距地块有一定距离。 容积率： 2.0 土地规模：地块总建面积大于5公顷 地块属性与公司产品线对照表。。。。。。