成都****项目营销策划方案 ＞＞ 一：叠翠峰项目开发障碍及市场解读 1）铁路影响 项目整体定位高端，将打造为高档酒店式服务公寓及优质住宅。 对于高端项目而言，本案北侧临成昆铁路就成为了项目的最大障碍点。 该障碍点可通过产品设计加以弥补，同时必须建立明显优势才能弱化缺陷对项目的影响。 项目障碍点 1 楼面地价（4100/ ㎡ ）＋开发成本（2000/ ㎡ ）＋税费及营销（1500/ ㎡ ）＋装修成本（2800/ ㎡）装修成本按3500元/㎡装修报价的80％计，每平米成本总计：10400/㎡ 只有实现销售均价高于11000元/㎡时， 本项目 可实现获利！ 2）市场价格因素 项目障碍点 1 单位成本构成： 1）目前在售高端项目位置分布： 2.1 成都高端公寓市场调研（售价1万元/平方米以上电梯公寓） 市场解读 2 2） 个案情况： （紫檀08年初报价13000元/㎡，销售情况不理想。而08年二季度价格升至16000元/㎡后，售出19套，该盘存在银行套款的可能） 2.1 成都高端公寓市场调研（售价1万元/平方米以上电梯公寓） 市场解读 2 2） 个案情况： 2.1 成都高端公寓市场调研（售价1万元/平方米以上电梯公寓） 市场解读 2 2） 个案情况： 2.1 成都高端公寓市场调研（售价1万元/平方米以上电梯公寓） 市场解读 2 2） 个案情况： 2.1 成都高端公寓市场调研（售价1万元/平方米以上电梯公寓） 市场解读 2 2） 个案情况： 2.1 成都高端公寓市场调研（售价1万元/平方米以上电梯公寓） 市场解读 2 3）高端电梯公寓销售情况图表： 2.1 成都高端公寓市场调研（售价1万元/平方米以上电梯公寓） 市场解读 2 目前成都高端电梯公寓产品较少，在售项目4个，预售项目1个； 产品均针对市场高端购买客户群体，售价11000-16000元/㎡， 售价11000－12000元/㎡ 范围市场接受度较高；超过12000元/ ㎡市场几无成交； 而近期面市的高端住宅公寓项目因楼层较高，震后多数购房者更加关注低楼层的物业， 再加上项目单价较高，所以销售抗性较大，整体销售率不理想。 壹号公馆由于开盘时间较早，具地段优势，在整体市场较好的情况下，项目销售速度较快； 新开项目西城公馆受市场影响，有可能定价低于1万元/ ㎡； 4) 调研综述： 2.1 成都高端公寓市场调研（售价1万元/平方米以上电梯公寓） 市场解读 2 1)已亮相酒店式服务公寓项目分布图： 目前成都亮相酒店式服务公寓项目共有5个，其中在建3个，待建2个 2.2 成都酒店式服务公寓市场调研 市场解读 2 2) 个案情况： 2.2 成都酒店式服务公寓市场调研 市场解读 2 2) 个案情况： 2.2 成都酒店式服务公寓市场调研 市场解读 2 2) 个案情况： 2.2 成都酒店式服务公寓市场调研 市场解读 2 2) 个案情况： 2.2 成都酒店式服务公寓市场调研 市场解读 2 2) 个案情况： 2.2 成都酒店式服务公寓市场调研 市场解读 2 3）调研综述： 目前成都已上市楼盘无真正意义上的酒店式服务公寓项目； 上述在建项目均由品牌开发商开发，邀请知名设计师担纲设计，引入专业酒店管理公司进行管理， 预计在未来2年将填补酒店式服务公寓的市场空白。 酒店式服务公寓标准界定——在国外，一般称国际公寓为“酒店式服务公寓”。酒店式服务公寓是介于酒店和住宅之间的物业形态，提供给长时间逗留的人士居住，实行酒店式管理，租住价格也介于酒店和住宅之间。 酒店式服务公寓由专业的管理公司经营，其硬件、软件都有一个参照标准。 硬件方面，房间一般都配有基本生活设施，同时公寓有游泳池、健身和商务设施配套。 软件方面，公寓一般由专业公司管理，会提供每天或定期的清扫、整理房间服务，会有住客班车、送餐等服务，基本上都是星级酒店的服务水平。 对租户的管理方面，管理公司会帮助客户在陌生的城市安居乐业，定期在社区内组织不同主题的公关活动，帮助客户熟悉当地的文化并融入当地生活。 2.2 成都酒店式服务公寓市场调研 市场解读 2。。。。。。