1 九颂山河 定价说明体系 ——尚美佳（中国）九颂山河项目组—— 2012年3月 PART1 市场竞争环境分析 1、凤凰洲市场演变 【区域发展】区域发展历程 敏感因素 生存需求 价格 品质 便利 出现年份 2005 2006 2008-2010 2011 2012-2014 2015--- 代表项目 丰和新城 . 东方海德堡 香逸澜湾 凤凰城发展期 高速发展期 城市进程化加速区域发展，交通体系的完善带来的经济效益，如：地铁、跨江大桥的修建，与市中心、红谷滩区域无缝对接 形成条件 满足附近居民的居住需求 顺延丰和北大道、庐山南大道大道的发展，区域打造纯居住区域，楼盘增多； 客群特征 自住需求明显，以凤凰洲周边区域居民、昌北高校教师等地缘性为主的首次置业人群为主 以东湖区、昌北高校及凤凰洲附近的地缘性客户为主的改善性需求客户； 南昌市高端客户，私企老板、行政事业单位、银行及个体、企业高管等为主的 起步期 天赐良园 九颂山河 友邦皇家公馆 凤凰印象 保利国际高尔夫 区域目前处于高速发展阶段； 区域发展第一阶段:项目分布较散,未形成区域合力,片区及组团概念薄弱;虽然部分个案凭借自身的独特优势获得市场认可，但区域总体价值未得到体现 板块情况： 04年-10年：项目分布较散,未形成区域合力,片区及组团概念薄弱。区域发展主要是依托红谷滩中心区的发展。除了保利国际高尔夫外，其他项目主要以区域客户为主；随着时间的推移，慢慢吸引了部分市区客群 客户来源主要是区域内客户，别墅项目吸引了部分市区客户 凤凰城 2005年9月入市 丰和北大道 天赐良园 2006年3月入市 丰和新城 2006年9月入市 东方海德堡 2008年5月入市 赣江北大道 保利国际高尔夫 2005年9月入市 区域发展第二阶段：随着红谷滩中心区的住宅供应日趋稀缺，区域价值开始显现；铜锣湾入驻及地铁1号线开工对区域发展推动明显，区域进入高速发展期 板块情况： 10年下半年-目前：随着板块定位的明确，产品结构的丰富及在品牌开发商的圈地开发之后。区域内商业项目增多，地铁1号线开工带来的利好，以及红谷滩客群的外溢，使得凤凰洲成为南昌市民置业的热点区域。 友邦皇家公馆 2011年12月入市 随着城市价值圈层的推进，客户结构产生了较大变化；首改客户明显增加 赣江北大道 九颂山河 2011年10月入市 庐山南大道 商城 凤凰印象 2012年8月入市 碟子湖北大道 世贸天城 2011年11月入市 铜锣湾.香逸澜湾 2012年5月入市 【产品分析】处于由基础置业型向居住提升型转变过程 区域价值小结 区域发展价值逐步显现,并已得到客户的认可 【客户情况-凤凰洲总体客户情况】在目前的市场行情下，凤凰洲购房客户主要以改善性为住，首次置业为辅 二次购房以上： 需要改善住房条件而消费的客户群体； 一次购房：需要住房而消费的客户群体； 长期投资消费的客户群体 受宏观调控而锐减） 短期投资或投机性消费的客户群体 受宏观调控而锐减 周边红谷滩、过了八一桥（东湖区）工作的企事业单位低层管理者、普通职员，需求面积在80-100平米左右 南昌市老城区、红谷滩新区客户为主，面积需求以110-140平的三房为主 客户特征 市场现有客户分类 昌北高校区大学教师，需求面积100-130平米左右。。。。。。