一期别墅营销工作总结 2010年12月 缘起中西百年风云际会 千古兴衰，诸般流变维系于一脉 天下和融，成败予恰似龙首是瞻 自林则徐虎门销烟，揭开了虎门近代史的开端， 虎门人勇敢、开拓、进取，敢为天下先的精神， 使虎门成为中国传统与西文思潮交融的国之重镇 而后，时代的推动，经济的动因，带领虎门走出古今未有之时势变商， 使虎门成为与世界接泊的物流中心，服装产业基础及未来的高科产业园区汇聚之所。 2010年， 在这片中西文明际会的土地上， 诞生了一座“时代精神与历史文化相融合的典范” ——【万科·紫台】名传世界，垂范中华 凝萃国际的家国正宅 【万科·紫台】于东莞最具文脉的国风之所——虎门 觅得一片贵地， 携万科27年豪宅经验之大成， 在对文脉研究的基础上，采集世界建筑与人文精艺， 进而以东韵西技的文化视野， 海纳建筑学、园林学、社会学、艺术学等精髓， 展现大观，造一席百年留芳的家国正宅 更懂虎门更懂家 专为虎门上流人士量身打造 【万科·紫台】一期别墅开盘成果 进场三天即开盘（12月1日进场，12月3日开盘） 七天完美售罄，并完成签约（12月10日签约） 一天顺利完成签约（12月10日），并完成100%客户满意度 回款7500万元，实现近35000元/㎡成交均价 是什么因素在虎门制造“紫台效应”呢？ 市场背景 宏观调控、别墅概况、区域竞争激烈、千亿之下的万科 新政频出 1、“9.29新政”——“4.17”新政升级版，至使客户观望情绪增强 2、央行时隔34月首次加息——二次调控压力增大，至使客户购房成本增加 3、年内6次上调准备金率，达历史最高18.5%——货币政策由适度宽松调整为稳健型。开发商资金压力加大，价格有松懈可能 近期东莞别墅供求分析 供应情况 2010年前三季度别墅市场新增供应为35.85万㎡，共994套； 截止2010年9月30日，东莞别墅存量为63万㎡，共计1634套； 截止2010年9月30日，东莞别墅潜在供应为65万㎡； 成交情况 2010年前三季度别墅物业市场共成交19.37万㎡； 前三季度别墅成交价格为15461元/㎡，环比上升20.17%。 市场趋势 与未来两年供应形成严重供过于求（未来两年供应量多达128万㎡）。应对策略：尽早上市，拉长销售周期； 市场对价格预偏低，需要通过体验提升客户对高价格的接受能力。 2010年前三季度东莞别墅销售面积与销售总价划分情况 从上表可以看出，200-250㎡小面积别墅销售情况较为理想，说明，本项目别墅产品面积属市场较容易接受的产品面积段，但在这个面积段的产品成交总价在600万仅有4套，要实现一期别墅总价在600万以上，还需要通过形象包装、营销手段等来提升客户对总价的接受度。 上半年别墅物业市场共成交19.37万㎡，未来二年内别墅总供应量将多达128万㎡，相比前三季度成交量19.37万㎡ ，形成明显供过于求，本项目要尽早推出市场，避开市场供应高峰期。 ； 2010上半年别墅市场成交538套，成交价格为15461元/㎡ ，其中独栋产品成交253套占总成交量的47.03%；联排别墅仅成交122套，占总比重22.68%，是别墅市场主力需要产品； 235 ㎡面积段别墅产品，总价接受能力基本在600万/栋以下，后期营销策略、形象包装等均需加强，从而提升客户对高总价的抗性； 虎门市场竞争压力较大，我们需从产品高性价比、品牌、物业管理、国际化生活方式等方面提升紫台的竞争优势； 2010年前三季度东莞别墅市场供求小结。。。。。。