宁波东部新城商务综合体项目策略报告 目 录 宁波、江东区域市场 本案自身条件解读 市场、产品/功能定位 产品/规划设计初步建议 开发策略与计划 营销推广策划 类似成功操作项目经验 项目组成员配置及简介 问题界定 目前宁波、江东区的行情怎样？ 5万体量项目对江东意味着什么？ 目标客户群与本案价值的联系 本案有什么机会？ 本案作何市场定位？ 本案的产品如何规划与设计？ 面积：总面积9365平方公里 ，其中市区面积1681.79平方公里； 人口：全市总人口556.7万人，其中市区人口213.4万人； 位置：位于东海之滨，经济发达的长江三角洲南翼， 毗邻上 海、杭州 ； 区划：全市辖象山、宁海2县，余姚等3个县级市。市区设海曙、 江东、江北、镇海、北仑、鄞州 六个区； 地 位:长江三角洲南翼重要的经济中心及重化工业基地,大陆沿海 港口第四位,世界集装箱港口前二十位。 宁波市概况 专题一 “后城市时代” 宁波房地产市场预测 一心、二带、三片、多点的空间发展模式： 增强中心城区的集聚与辐射功能，保持优秀的城市生态环境，形成高效的城市管理体系，使宁波具有国际港口城市功能和江南水乡特色的生态型现代化城市。 “一心”即以三江片为核心，“二带”即滨海、北仑、镇海产业带，沿运河和铁路的交通生态带；“三片”即镇海、北仑和三江片由二条生态带隔离，形成一个组团式城市，“多点”即围绕中心城三片的十多个卫星城。政府迁址江东区--- --- 摘自《国务院批准宁波城市总体规划纲要》（8月）宁波市规划-一心二带三片多点 政府迁址水面投石效应的模式应用： 对宁波而言，政府迁址不仅仅是政务事件，更是经济事件。03年政府宣布的消息，犹如水面投石，在宁波经济发展的江面上引起层层涟漪。 政府提出迁址信息 政府迁址成功 政府迁址后期 2003年 2006---2010年 2015年 国务院通过迁址相对于单纯的水面投石现象，经济事件的波动性影响往往具有超前性，即经济事件的实际影响往往早于事件本身。 2010年 实际迁址时间 2003年 主要影响期 宣布时间 事件余波影响期 形成需求凹型区 2003年 2010---2012年 水面投石效应对宁波地产市场预测： 需求高峰区迁址信息公布后，形成了集中的需求，价格随之上涨，且浮度较大。 然而，当迁址成功后，由于需求提前释放，供应量较大，会导致后期2年内大部分空置房屋出 现。所以单一从水面投石模型判断：宁波会形成阶段性的市场低迷， 时间轴线 价格下滑。 由政府行为引起的诺斯悖论效应： 诺斯悖论： 政府的干预行为本身应是一种公正无偏的公共服务，但是由于自身利益关联，有时却会导致政府的干预行为最后走到期望结果的反面。 诺斯悖论效应的分析模型应用 既要化解房地产无序发展可能给经济带来的风险而进行调控，又担心房地产市场宏观调控带来的连锁反应将风险在未化解前释放出来 ，从而影响自身利益 政府矛盾心理 政府调控目标 一方面：房地产投资规模过大和加大了经济运行的整体风险；商品房价格上涨过快抑制了公民的其他消费，与构建和谐社会的倡导背道而驰； 降低地产投资规模，抑制住房价格上涨 另外一方面：由于宏观调控对房地产、钢铁、水泥等产能过剩行业造成了压力，而房地产相关行业对银行实际已经存在“债务俘获”倾向； 控制房地产信贷，降低金融风险 当前市场问题 矛盾下的政策 “要继续抓好房地产市场调控工作，积极引导房地产业健康有序发展” “要加强对房地产市场发展的社会宣传和舆论引导，鼓励公民适时适度消费” 中央出台政策的目的是控制房价上涨的速度，而非要降低房价；是通过宏观调控降低金融风险，而非打压房地产市场 调控政策解读 开发商不会降价。。。。。。