淮安中央新亚置业金陵名府营销策划 二期 提案报告 2008.6.22 产品分析市场研究营销推广广告表现 市场研究篇 市场背景 供应： 区域现有住宅市场需大于求，供应量不足； 区域土地出让有限，但相对较集中。 需求：首次置业需求稳健； 但投资及部分二次置业后劲充足； 部分购房者购买计划被推迟，楼市观望期在一定范围内会出现； 楚州区新城成为拉动区域首选； 学区房在一定阶段仍十分抢手； 价格： 价格处于上升阶段，逼近3000元/m2。 由于淮安整体住宅供应量偏大，未来价格上升速度将趋缓。 总体认为，房价上涨趋势不变，但涨幅会受到一定影响。 ——市场研究 产品： 区域楼盘现有档次、品质不高； 建筑风格趋同，以欧式风格为主，普遍缺乏具有亮点的建筑风格； 购房者对于产品的整体规划与配套要求越来越高。 户型面积趋同，集中在90－－130平米； 其他： 物业管理水平普遍不高； 广告宣传强调教育面诉求频率高； 商业配套不足。 市场背景 ——市场研究 阳光现代城 盛世豪庭 书香门第 金陵名府 世纪佳苑 新行政中心 新淮中 文 项目周边基本情况 ——市场研究 书香门地 开 发 商：淮安希尔盖房地产开发有限公司 地理位置：楚州大道499号 产品形态：多层 总 建 面：11.5万 绿 化 率：38% 容 积 率：1.46 停 车 位：403个 销售状况：前期认筹中断 面积：90-140㎡ 主力面积：一期主力户型90-100㎡ 价格：未定 主力总价：30万 客源购成：乡镇进城客户、城区子女读书考虑、公务员投资等 综述： 该项目位于国家级师范性重点中学江苏省淮安中学对面， 以人文为主题，小区规划绿化走廊、社区会所等 ——市场研究 盛世豪庭·城市公馆 开 发 商：淮安市智思房地产开发有限公司 地理位置：楚州大道东侧华西路北 产品形态：多层花园洋房、商业 总 建 面：24万㎡ 绿 化 率： 35% 容 积 率：1.47 停 车 位：1155个 开盘日期：2007年1月 销售状况：共2170户,一期762户， 一期已售完,二期认筹中预计年底开盘 面积： 70-200㎡ 主力面积： 3房2厅 108-123 ㎡60% 3房1厅 100-110㎡ 21% 2房2厅 84-106㎡9% 2房1厅 73-92 ㎡10% 价格：3000 主力总价：33万 客源购成：乡镇进城客户,事业单位工作人员,个体经营户. 综述： 该项目于本案相临,地段上略胜本案总建体量大, 纯多层水景人文社区,属于直面竞争楼盘. 该项目一期准现房. 先造景后造房,规划亭楼水——市场研究 区域部分住宅一览表 ——市场研究 产品分析篇 基地资源评述——产品分析 基地规模较大，且地块形状较为整齐，易于规划，发挥的余地较大。 基地东邻淮江公路，北靠莲花东路，西临荷湖公园。位于两所中学之间，教育资源丰富； 毗邻新汽车站，出行方便； 地块价值点 地块抗性 基础设施条件有待政府加强，城市的基建与管网建设有待政府进一步完善； 周边各类生活配套没有，方便性较差，生活半径过长； 周边日常的休闲、运动设施及场所缺乏； 城市的公共交通系统欠缺，出行给人印象还是较为不方便； ——产品分析。。。。。。