东胜地产御景新区项目策提案 渭南榜样文化传媒广告有限公司 二零一一年七月 【弱区强盘】论 No.1 [ 战略高度 ] “城市地位论” “弱区强盘” 华县瓜坡新城镇改造区五年规划蓝图，日渐呈现，但仍缺乏具有前瞻性客群，而我们项目因地段的特殊性、开发的时机性，在操盘执行中，必须与慢条斯里的城市发展博弈、与理性现实的购房客群心理博弈。而我们的战略立足点，就不仅仅是局限于瓜坡片区内的价值，更是领先于新区发展的高度体现。因而，项目想要全胜，必须要在现为弱区的新区板块打造前所未有的极具差异性的首席强盘。 No.2 [ 市场之胜 ] “竟争论” ［全国宏观政策］ 政策一、购房门槛欲再度提高 “首套40%”“2套房贷首付60%” 政策二、贷款利息再度提高 2011年两次调整：一年期存款利率达到3.25%，一年期贷款利率达到6.31%。 政策三、存款准备金率再创历史新高位 6月20日，今年以来第6次上调存款准备金率0.5%，至此已累计上调21.5%，冻结银行业流动性资金2.3万亿元，致使部分银行无钱可贷，市场资金压力大。 政策四、三四线城市限购将呼之欲出 2011年6月有消息称三四线中小城市也进入了住建部的监控名单，后续政策变化莫测。 ［政策对时下房地产的影响］ 部分银行首贷增至40%，将给首置群体带来很大冲击，提高置业门槛； 银行多次提高贷款利率，使购房者贷款成本增加，还款压力增大，从而转向购买中小户型以减少还款压力； 人民银行提高准备金率，冻结流动货币直接导致银行贷款紧张，按揭客户无法正常贷款，资金回收压力增大； 受一二线城市房地产价格影响，持续走高的三四线城市房价以进入国家监控范围之内，限购已将呼之欲出。 ［华县地区宏观市场政策］ 历史上，华县地区就是一个农业城市，经济基础相对落后，城市化率较低。 “十一五”期间，华县地区建设取得长足的发展，从一个纯粹的农业型城市向多元化综合型工、农业城市转型，基础建设方面实现了跨越式发展。 ［瓜坡新城镇改造迎来新的机遇］ 处于新一轮新城镇改造契机； 融入华县“15分钟经济圈”； 陕化集团的二期大规模扩建，瓜坡片区人口，经济快速提升； ［华县房地产已破茧重生］ 华县房地产在发展的过程中，经历了从无到有、从小到大从建房到造园、从居住到享受的产品演变和更替，已进入第四阶段。 ［新区引领华县］ 从目前城市发展分析来看，渭南市区东扩规划新区华州区即将缩短华县并市的进程； 目前华县城区地产企业都在主打“地段、景观、品牌、产品、服务”等； 瓜坡新区由于距离城区较远，因此房地产产品仍停留在建房阶段； 华县城区由于近年开发量较大，因此土地相对新区较为稀缺，规划新区由于发展缓慢土地储备量大，加之高度规划，配建等，势将引领未来地产市场发展方向。 No.3 [ 板块之胜 ] “区域论” 现状与未来 若站在区域市场环境论，将瓜坡新区板块现状与同城区现状做比较得知，本案开发前期将处于市场的相对低位。 而若以发展（时间、品牌、前期成功开发）论，在品牌形象树立结合城市化进程带来的居住需求得知，本案未来价值必将提升，且将赶超同期周边竞争项目 ［区域现状很残酷］ 项目地处瓜坡新城镇改造区域，距离市区约15分钟较偏远。 瓜坡新区前期发展缓慢，区域市场环境支撑不够 目前项目周边环境较差，多为农田及村落。 项目属于大规模、中密度房地产开发项目。 虽四面临街，但周边支撑力不够，项目地块状况较为平整，外部道路完善，但公共交通不便。。。。。。。