明珠花园 商业项目设计方案 达观整合推广机构 2010年2月 知识产权敬请尊重 基本目标：前所未有，更超越所有 基本方向：打造株洲最具特色的 外滩风情商业街 商业目标沟通 海创·明珠花园商业运作目标： ②项目整体增值：形成对项目整体运作的价值支撑 ③展示价值 ①利润的重要来源 目录 株洲零售商业市场分析 可借鉴案例研究 项目研究 项目定位建议 项目规划建议 项目业态建议 整体来看，株洲商业主要包括三种形态—— 一、以芦淞商圈为核心的批发业态商业； 二、以市中心商圈为主的零售、休闲、娱乐等业态商业； 三、社区商业 株洲商业版图 而项目所处的河西片区则一直都以高端住宅为主，缺乏大型商业配套。 我们主要就芦淞商圈、市中心商圈及项目周边商业为主进行调研。 芦淞商圈 徐家桥步行街中鸿·时尚新天地金帝服饰广场银谷市场圣马可商业广场家 润 多目录 项目基本数据 株洲零售商业市场分析 可借鉴案例研究 项目研究 项目定位建议 项目规划建议 项目业态建议 项目建筑形态分析 项目地块独特性分析 总 用 地 面 积：20360.5 m2 总 建 筑 面 积：131870 m2 商铺建筑面积：10960 m2（初步） 项目基本数据 市中心高档成熟大社区内 项目商业位于河西中心高档成熟大社区内，拥有较高的知名度，以及稳定高端的客户群支持。 项目地块独特性分析 300余米一线湘江风光 项目地处湘江风光带旁，沿江面长达300多米，自然江景与两岸建筑群交相辉映，本项目可尊享一线无敌江景。 项目地块独特性分析 区域内大型商业缺乏 项目所处区域内缺乏大型商业配套，因此项目具备市场空白优势。 项目地块独特性分析 湘江风光带即将呈现 湘江风光带株洲段已与09年9月动工，2010年5月将全面呈现，建成后的湘江风光带必将成为株洲一大休闲胜地，也将为项目带来充足的人流。 项目地块独特性分析 项目建筑形态分析目前项目已有两套商业规划方案，各有优势与不足之处，我们希望在深度分析此两套方案的基础上，为其提出最佳的修正方案。 方案一 优势一：休闲广场照顾全场 此方案设置了一个休闲广场，有利于汇聚人流；且广场设立在中心位置，有利于照顾两边的临街商铺； 优势二：所有商业沿街 所有商业沿街设置，且整体性较强，有利于形成街区氛围； 优势三：档次感的凸显 商业建筑形态极具现代感，与项目整体风格呼应，有利于档次感的凸显。 不足一：不利于人流汇聚 项目商业全部临江，虽具备景观优势，但却不利于人流的汇聚和商业氛围的集聚。而项目商业两边三叉路口又缺乏亮点设置，不利于吸引两旁道路人流； 不足二：与湘江联系不够 项目紧邻湘江，但与湘江的联系却不够紧密，一则难以最大化的发挥湘江景观资源，二则不利于吸引湘江风光带上的人流； 不足三：不利于利润最大化 中心商业广场的设置影响到上层住宅的规划，浪费了一栋一线临江住宅，不利于开发商利润的最大化回收。 项目建筑形态分析 方案二 优势一：三座桥加强与湘江风光带联系 此方案通过三座桥加强了商业与湘江风光带的联系，一则有利于营造独具风格的休闲风情商街，一则有利于吸纳湘江风光带上的人流； 优势二：强化了标识性,凸显了风格特性 通过风帆的装饰性设计，强化了标识性，凸显了商业街的风格特性，有利于吸引路面人流关注； 优势三：商业面积最大化 将上层商业有效连通，且设计了四大集中点，有利于商业面积利用的最大化； 优势四：利润的最大化 最大化保证临江住宅的完整性，保证开发商利润的最大化。 项目建筑形态分析。。。。。。