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物业管理行业:崛起中的朝阳行业_20180726_招银国际_22页

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更新时间:2019/6/17(发布于浙江)

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文本描述
2018年7月26日敬请参阅尾页之免责声明 21.1 行业综述长久以来,物业管理行业作为服务行业,属于劳动密集型产业,集中度较低,盈 利水平良莠不济。大部分规模型物业公司主要作为房地产母公司的附属公司或部 门,为母公司楼盘提供后期物业服务,利润空间受到各方面限制。因此在很长一 段时间里,物业行业受到的关注度并不高,与资本市场的关联也非常小。近年来,随着《国家新型城镇化规划 (2014–2020年)》的推进以及中国房地产市 场持续发展,市场逐步进入存量房时代,为物业行业提供了广阔的发展空间。 在 现代服务业的引领下,物业行业逐步由劳工密集向集约化、自动化、智能化、互 联化转变;从单一物业服务向多元化业务发展。2014年6月彩生活(1778 HK)在 港上市,成为第一家上市物业管理公司,之后越来越多物业公司登陆资本市场。 在资本力量的推动下,行业整合速度加快,集中度提升明显,行业进入跨越式发 展阶段。1.2发展历史物业管理最早起源于19世纪60年代的英国。当时正值英国工业革命的大发展, 大量农村人口涌进工业城市,引起了对城市房屋需求的增加,但对其缺乏管理导 致了诸如房屋破损严重、居住环境日趋恶化等社会问题。英国人奥克维娅·希尔 (Octavia Hill)在1880年至1886年间为其名下出租的物业制定了一套规范租户行 为的管理办法,并且收到了良好效果,当地业主开始纷纷仿效。这种“早期的物业 管理活动”,改善了居住的条件,为业主和承租人双方带来了利益,在一定程度上 解决了房屋的维护和居住的环境管理的种种问题。1890年,钢结构的建筑和电梯开始建造使用,美国等一些西方国家建筑材料和 技术不断进步,出现了结构复杂,设施设备齐全的高层建筑,带来了运行管理中 的建筑维护,设备保养,业主服务等技术性和管理性很强的工作,现代意义上的 物业管理也应运而生。1908年,由美国芝加哥大楼的所有者和管理者乔治·A·霍 尔特组织的芝加哥建筑物管理人员组织(CBMO——Chicago Building ManagersOrganization)召开了第一次全国性会议,宣告了全世界第一个专门的物业管理行 业组织的诞生。物业管理在我国首先发端于沿海发达城市,逐步向内陆地区延伸。20世纪80年 代初,随着我国改革开放的国策实施,物业管理首先由香港引入深圳。1981年 3月10日,深圳市第一家涉外商品房管理的专业公司——深圳物业管理公司正 式成立,开始对深圳经济特区的涉外商品房实行统一的物业管理,这是我国国内 物业管理迈出的第一步,标志着中国现代物业管理行业的诞生。我国物业管理行业的发展主要经历了以下三个阶段:起步阶段:1981-2003年20世纪80年代初,随着我国改革开放的国策实施,物业管理作为市场 经济的产物之一才由香港引入。深圳是我国物业管理的发源地,1981年 3月10日,深圳市第一家涉外商品房管理的专业公司——深圳物业管理 公司正式成立,这是我国国内物业管理迈出的第一步,标志着这一新兴 行业的正式诞生。此后,相关行业组织陆续成立,但由于缺乏统一的行 业法规,物业管理公司的专业性仍然不高。 2018年7月26日敬请参阅尾页之免责声明 3规范化阶段:2003-2014年2003年9月1日,我国第一部《物业管理条例》正式施行,对规范物业 管理,维护业主和物业管理企业的合法权益,改善人民群众的生活和工 作环境,提供了重要的法律依据。2007年10月1日《物权法》和修订 后的《物业管理条例》同时颁布实施,这两部法律法规相辅相成,对物 业行业很多方面都进行了规范,有效地弥补了旧《物业管理条例》的种 种缺陷。物业管理行业开始走向规范化,专业化经营的道路。市场化阶段:2014年至今2014年12月17日,国家发展改革委印发《关于放开部分服务价格意 见的通知》,明确指导地方放开非保障性住房物业服务价格,鼓励市场通 过竞争提供质优价廉的多样化服务,为物业服务行业带来更大的发展空 间,标志着物业管理行业开始进入市场化的阶段。图1:行业里程碑年代事件起步阶段1981深圳物业管理公司正式成立,开始对深圳经济特区的涉外商品房 实行统一的物业管理,这是我国国内物业管理迈出的第一步,标 志着这一新兴行业的诞生1991 第一个业主委员会组织成立1993 第一家物业管理协会成立1994 第一部全国性物业管理部门规章颁布2000 中国物业管理协会成立规范化阶段2003我国第1部《物业管理条例》正式施行,对规范物业管理,维护 业主和物业管理企业的合法权益,改善人民群众的生活和工作环 境,提供了重要的法律依据2007 《物权法》和修订后的《物业管理条例》同时颁布实施市场化阶段 2014《关于放开部分服务价格意见的通知》,明确指导地方放开非保 障性住房物业服务价格,鼓励市场通过竞争提供质优价廉的多样 化服务,为物业服务行业带来更大的发展空间彩生活(1778 HK)在香港上市,成为第一个上市的物业管理公司资料来源:招银国际2018年7月26日敬请参阅尾页之免责声明 41.3商业模式目前,物业行业的业务板块可以分为(1)基础物业服务以及(2)增值服务。其中增 值服务板块可再细分为(2.1)对业主增值服务以及(2.2)对非业主增值服务。图2: 物业商业模式资料来源:招银国际在管面积在管面积是物业公司核心生产要素,是所有业务开展的基础。在城镇化水平不断 提高、居民收入及人均住房建筑面积快速增长的背景下,物业服务需求持续旺盛。 根据中指院物业百强报告,2017年,百强企业管理面积均值达0.32亿平,同比 增长16.1%。其中规模型企业,TOP10的企业管理面积均值达2.16亿平,同比 增长14.6%。图3: 平均管理面积资料来源:物业百强报告图4: 2017年各排名段管理面积均值资料来源:物业百强报告。。。。。。