经济概览dtz 2 前三季度，上海全市国内生产总值人民币10,215亿元 （US$1,496亿），比上年同期增长7.1%。人均可支 配收入为人民币21,871元（US$3,202），同比增长 8%。 前十一月，本市规模以上工业总产值为人民币21,314 亿元（US$3,121亿），同比增长1.1%。11月，规模 以上工业生产累计值实现由负转正。 前十月，上海市房地产开发投资1,196.3亿元 （US$175亿），同比增长6.5%；其中办公楼和商业 地产投资增幅加速，而住宅开发投资仅小幅增长。 10月份，本市居民消费价格总水平比去年同月下降 0.3%，前十月，本市居民消费价格总水平比去年同期 下降0.6%。同期社会消费品零售总额4,277.18亿元 （US$626亿），同比增长14%；消费持续增长的迹 象显著。 目前，本市实际利用外资呈稳步增长态势，10月份， 本市外资实际到位金额8.9亿美元，比去年同月增长 4.8%。前十月，本市累计实际利用外资为87.71亿美 元，比上年同期增长3.0%。表一经济指标指标 时期 单位 数值比去年同 期增长(%)国内生产总值 前三季度 亿人民币 10,215 7.1规模以上工业总产 值 前十一月 亿人民币 21,314 1.1人均可支配收入 前三季度 人民币 21,871 8.0实际利用外资 前十月 亿美元 87.71 3.0房地产开发投资 前十月 亿人民币 1,196.3 6.5消费物价指数 10月 - 99.7 -0.3资料来源: 上海统计局写字楼市场dtz 3 本季度在上海市甲级办公楼市场有四个项目完工上 市，分别是浦东新区的紫竹国际大厦和星展银行大 厦、闸北区的洲际中心和恒汇国际大厦，这些项目的 上市给上海市甲级办公楼市场带来186,804平方米的 新增供应。 2009全年的新增上市量共计41.15万平方米（见图 二），明显低于年初的市场预期，主要是因为部分项 目推迟上市时间，或收购后转为自用。相信这种情形 在2010年可能将会继续上演。 全市甲级办公楼租金的成交价格在2009年第4季度 为每天每平方米6.2元（US$0.91）（表二）。与上 季度每天每平方米6.9元（US$1.01）的交易租金相 比，环比下跌10.1%；与2008年第4季度相比，同 比下跌23.5%。本季度全市平均空置率达到 15.44%，环比增加0.19个百分点（表二）。 虽然2009年上海市经济实现了一定程度的复苏，但是 考虑到明年将有超过100万平方米的新增供应入市， 因此我们预计2010年甲级办公楼市场的空置率将继续 增加，租金小幅下跌。市场活动 普华永道在浦东新区的星展银行大厦，租赁5,200平 方米的办公面积。 瑞庭网络技术有限公司在浦东新区的未来资产大厦， 租赁3,000平方米的办公面积。 杰尼亚在浦东新区的时代金融中心，租赁2,000平方 米的办公面积。 宏源证券在浦东新区的葛洲坝大厦，租赁1,500平方 米的办公面积。表二甲级办公楼市场数据区域 总存量 (平方米) 空置率 (%) 租金(人民币/ 平方米/天) 租金季度变化 (%)浦东 2,067,806 19.36 6.36 -3.64 虹口 76,000 24.34 4.5 -20.21 黄浦 748,469 9.52 5.92 -10.71 卢湾 471,766 9.13 7.23 -9.17 闸北 184,286 61.19 4.00 16.62 静安 586,054 13.11 7.45 -10.56 长宁 942,782 10.4 5.09 -14.88 徐汇 601,753 9.29 6.57 -6.68 总计 5,678,916 15.44 6.20 -10.1资料来源: DTZ 戴德梁行研究部图一DTZ办公楼指数 (2000年至2009年)901201501802102402702000200120022003200420052006200720082009 甲级写字楼租金甲级写字楼售价 DTZ 戴德梁行指数 (2000年第一季度=100) 资料来源: DTZ 戴德梁行研究部图二甲级办公楼的新增供应、吸纳量和空置率(1997年至2009年)0 10 20 30 40 50 60 0 200,000 400,000 600,000 800,000 1,000,000 1,200,000 1997199920012003200520072009 建筑面积，平方米空置率(%) 新增供应吸纳量空置率 资料来源: DTZ 戴德梁行研究部商铺市场dtz 4 本季度在我们选择的五个商圈中没有新增供应，因此 本季度的总存量保持在1,800,815平方米（表三）。 很多商业项目推迟了他们的上市时间，例如本来打算 在本季度上市的上海国际金融中心可能推迟至2010年 第一季度上市。我们预计下季度会有四个商业项目上 市。其中一个位于我们选择的五个商圈中。这四个商 业项目将会给市场带来大约241，351 平方米的新增 供应（表四）。 在我们选择的五个商圈中，有四个商圈本季度出现了 租金的上涨，只有淮海中路商圈的租金有所下降。例 如陆家嘴商圈，由于其良好的经营状况，它的平均租 金环比上升了10.63%。整体来说，本季度的整体平均 租金环比上升了3.56%，为每天每平方米50元 （US$7.31）（表三）。 在我们选择的五个商圈中，商铺整体平均入住率环比 有所上升。本季度商铺整体平均入住率为91.64% ， 环比上升了0.21个百分点。 基于经济的回暖预期，社会消费品零售额持续增长预 期和即将到来的上海世博会，我们相信上海高端商铺 的平均租金将会在2010年持续增长。市场活动 广州蕉叶在浦东的96广场租用1,400平方米，在杨浦 万达广场租用2,000平方米。 C&A在虹口的盛邦国际大厦租用1,200平方米。 Theory将其在静安区中信泰富的店面面积从102平方 米扩大到350平方米。表三高端商铺市场数据商圈 总存量 (平方米) 新增供应 (平方米)租金 (人民币/ 平方米/天)租金季 度变化(%)陆家嘴 541,000 - 35.1 10.63南京东路 360,128 - 50.9 6.74淮海中路 368,792 - 39.7 -3.16南京西路 285,895 - 74.0 1.64徐家汇 245,000 - 61.2 2.83总计 1,800,815 - 50.0 3.56资料来源: DTZ 戴德梁行研究部图三DTZ商铺租金指数 (2006年至2009年)808590951001051101152006200720082009 DTZ 戴德梁行指数 (2006年第一季度=100) 资料来源: DTZ 戴德梁行研究部表四部分商铺未来供应商圈 部分项目 预测上市时间陆家嘴 上海国际金融中心 Q1 2010曹家渡 818广场 Q1 2010外滩 洛克·外滩源(一期) Q1 2010长风公园 北岸·长风 Q1 2010资料来源: DTZ 戴德梁行研究部工业市场dtz 5 第4季度工业房地产市场在保持调整的大格局下逐步 出现了复苏的态势。与第3季度相比，新增供应量从 第3季度的25万平方米回落到20万平方米；同时， 在空置率这个指标上出现了一定的好转，三种工业物 业类型的空置率都比上季度有所下降，其中研发办公 物业的空置率从16.19%下降到13.67%，仓库从 0.51%下降到0.43%，而厂房从8.9%下降到8.67%。 这一现象说明市场在充分吸收了金融危机所产生的产 业投资不振的因素后，开始逐步在恢复，这样的复苏 我们预计将保持一定的时间。 第4季度的工业地产的租金基本上没有发生大的变 化。仓库和厂房的租金基本上与上季度持平，而研发 办公楼的租金有小幅的下跌。说明研发办公物业仍然 受到中心城区办公楼租金下跌的影响，但工厂和仓库 的租金基本已经见底。随着未来实体经济的趋好，这 两类物业的租金有望在明年开始回升。 第4季度的一个明显的市场反应是新的外资选址项目 又开始活跃起来，在本季度出现的这类项目的数量明 显要多于前三个季度，这说明经过这一轮国际金融危 机之后，外资进一步坚定了投资中国市场的信心。这 也是我们预计明年工业地产市场将进入全面复苏的一 个有力的信号。市场活动 澳洋顺昌金属材料项目正式签约宝山工业园区。 利尔耐火材料项目正式签约宝山工业园区。 嘉里物流落户漕河泾浦江高科技园。 香港环球实业科技控股有限公司与上海南汇工业园区 在环球实业上海公司举办了上海营运总部项目的签约 仪式。 11月9日，意大利法诗图集团总部落户青浦工业园 区。 TCO导电膜玻璃新能源产业项目落户青浦园区。表五工业市场数据 总存量(平方米) 空置率(%) 租金(人民币/平方米/月)研发办公楼 2,796,40913.67 87.19 仓库 854,952 0.43 48.97厂房 8,545,9408.67 30.62 资料来源: DTZ 戴德梁行工业部图四DTZ工业租金指数 (1998年至2009年)80859095100105110115120199819992000200120022003200420052006200720082009 DTZ 戴德梁行指数 (1998年第一季度=100) 资料来源: DTZ 戴德梁行工业部图五2009年第四季度工业市场租金分布20 30 40 50 60 70 80 90 100 厂房仓库研发办公楼 人民币/平方米/月 资料来源: DTZ 戴德梁行工业部。。。。。。