河北 承德 凤凰御景2012年年度营销推广执行方案
谨呈：承德凤凰山地产
通过一年的宣传和炒作，项目已经在市场有很好的影响力。 根据市场需求，2011年7月推出的公寓类产品很好的得到市场认可。 2011年底，凤凰御景二期叠拼、电梯叠拼公开认筹。 由于住宅市场遇冷，项目有较多积压产品
2011年回顾：
20112年推广任务：
延续2011产品推广，加强现推出产品炒作力度； 做足市场引导，实现项目价值最大化； 实现现推产品充分蓄客，实现火爆开盘； 充分传递项目信息，实现可持续销售，完成回款任务。
目录：
Part.1 项目目标理解 Part.2 项目价值探讨 Part.3 推广策略探讨 Part.4 媒体策略与计划
Part.1 项目目标理解
通过差异化及创新，获得项目开发成功，树立项目在承德的市场形象和项目影响力；
通过准确市场定位及客户细分，使项目突破政策大环境影响以及区域和自身条件限制，实现高价值并获得快速市场变现
通过本项目的成功开发进一步强化凤凰山地产企业品牌，树立公司在本地高端楼盘运营商的印象
开发目标
实现项目利润最大化；顺利获得市场认同和变现；
本项目目标两个层级:首先保证项目开发成功和利润最大化；其次树立项目影响力和提升企业品牌.
Part.2 项目价值探讨
由于2011年凤凰御景二期纯叠拼、电梯叠拼13#已公开认筹，凤凰御都/御苑精英公寓已经开售，所以报告主要针对这两种产品作为重点推广产品进行逐一说明
第一部分:别墅部分
360多亩伴山邻水纯别墅区 社区规划 主题景观绿化 物业配套
纯叠拼： 特点： 上增阁楼下送花园、 临近中心景观带、 准现房 状态：认筹
现阶段推广产品
电梯叠拼13#楼： 特点： 最后一栋观景楼王、 临近中心景观带、 准现房 状态：认筹
现阶段推广产品
特征导出：超值尊享，中心景观带典藏观景豪宅，准现房全城认筹
第二部分:公寓部分
三圈交汇 大学城旁 名校落户 成熟生活核心区 物业配套 面积约94㎡左右
特征导出：学府区，低总价，投资、商住1+1全能空间
Part.3推广策略探讨
年度推广节奏
别墅二期认筹阶段
别墅二期开盘
公寓强推阶段
项目强销
2-3月
3-4月
6月
6-12月
策略核心
介于项目产品类型比较多样，时间截点比较分散。故我方策略思想为 步步为营，逐个击破。 统筹项目产品类型，根据市场情况适时公开，集中优势力量，逐一攻破，实现产品价值最大化
推广上两线并行：
以项目品牌为依托
产品市场引导
高位蓄水
主题活动造势
品牌口碑
开盘
项目产品分述一：
凤凰御景二期，纯叠拼、电梯叠拼13#推广思路
根据项目产品特点，结合现有优惠政策，项目产品本身体现出来很高的性价比，尤其在同品质产品中价格优势最为明显。 故，我方思路为亲民路线。 建议进一步深挖产品价值点，从多重方面体现项目超然尊享的调性，从整体上深化身份、尊享、奢华的项目理念和形象，从调性上与价格形成反差，突出价格优势，实现亲民理念
如何实现项目的形象突围？
从客户价值出发，进行产品优化，重塑项目价值，打造项目的产品竞争力；（产品优化策略）
2.提升项目形象，在精神层面打造项目软性核心竞争力 。（形象策略）
高品质，高形象，强展示，体验营销
2.项目必须被持续关注，形成可持续性客源。（公关策略）
通过价格反差扩大客户基数；（客户策略）
市场竞争激烈，如何解决客户来源并实现可持续性销售？
产品差异性，拓宽渠道，强势推广。。。。。。