园筑新局 万年基业丰台长辛项目策略提报 从两组数据统计说起： 不同产品的房源数量及货值配比，都明确标示：高层住宅中的140-250平米中 大户型，将是本案的主要货源； 与此相对，我们的目标客群，也呈现出明显的改善型置业倾向。 带着这一立论，再来看一组访谈录（根据内部调查整理所得。为保证当事人隐私， 部分资料做隐匿处理）： 王 宇 33岁，北京户籍。丽泽桥附近某公关公司执行总监。 5年前结婚时，在父母资助下，购置一套80㎡两居。 与妻子计划两年内要小孩，现有居所到时将较显拥挤。 关洪 39岁，北京某知名院校财经系硕士。 毕业后留京至今。现供职于金融街某国有银行总部。 4年前在西四环购置一套120㎡三居， 前年女儿出生后，母亲来京同住（父亲已过世）， 现有意向再置一套环境较好的3-4居，做全家改善之用。 平时多忙于工作，闲暇时间较少， 每年一次的出游机会，只能带来身心的短时放松， 累、乏味，已成朋友聚会时屡谈不止的话题。 同时，在江南生活了60多年的母亲，对北京初露的不适症状， 也是近期困扰关洪的重要疑虑。 施纲 46岁，国家图书馆中层管理人员。 女儿为海淀某大学在读硕士。 与同为某事业单位职员的妻子，一直住在国图家属院内。 从小在二环边的大院里长大， 大学毕业后分配到国图。公务之外，很少离开北京。 晋升的机会已经很少，事业上的天花板似乎举手可及， 自称早把心遗留给80年代的施纲，对体制也一直若即若离， 正如他在一首诗里写的那样： 裹着一身皮囊在都市流浪，不让人看到我对自然的向往。 杨 泽 军 55岁，石景山某军区中层领导。 全家现同住于一套150㎡四居内，儿子计划明年结婚。 有意另置一套房产，与已提前退休的老伴单住， 或留给儿子做婚房之用。 我们找到了几类人： 他们年龄集中在30-55岁之间，多来自西城、海淀、石景山等西部区域，和 丽泽、六里桥等丰台核心区； 他们已完成了相对丰富的财富积累，但受事业所限，仍是一群离不开城市的 人，而对生活品质的追求，则使他们有一颗想要离开城市的心。 他们的改善型需求，有刚需型改善与品质型改善之分，但均不受价格驱赶。 中大户型为主的产品结构，使得品质型改善客，成为我们最主要的目标客 户。他们也将以意见领袖的身份，影响、带动刚需型改善客的进场。 他们需要的，是能够为生活品质带来提升的“第一居所”。本案生态资源，是 吸引他们的最大亮点。但西南五环尚显荒僻的区域现实，将是令他们却步的 心理阻力。 长辛店“垃圾围城”一角 尚显荒僻的区域现实，也较大程度上遮蔽了长辛店的生态优势。 淡市之下，本案地段仍显偏远、配套尚待改善的“先天劣势”无疑将放大显现，并很有可能成为制约客户进场的壁垒。 这种区域抗性该如何消减？ 地铁14号线的开工、已陆续启动的改造工程，以及2900亿的南城开发计划， 都是区域发展潜力的动力支持。但最具实效性说服力的，仍是以园博园为 主要支撑的生态优势。 在“第一居所”密集的主城区，沙尘是随时而至的“密切邻居”。 在水资源并不丰富的北京，这，却是常见的“水景”。 “乘雾”而行，已渐渐成为主城区生活的常态。 “黄”（沙尘暴天气）、“堵”（雨天尤甚）、“毒”（污染指数严重超标）的 常态之外，另外一些场景，也让我们看到了“第一居所”的理想环境， 而公园，是它们的共同指征：。。。。。。