美林·西岸二期营销策略报告 易居中国 天津公司 第一部分 战略篇 壹 .数字是我们操盘的基础 从数字看美林西岸二期 美林西岸二期货量指标目前美林西岸二期共计668套，总面积87228平米，预计销售均价5332.91元，预计销售收入465,499,420元。 从数字看08年美林西岸销售指标 美林西岸项目08年推货量分析目前美林西岸二期及一期余房共计678套，总面积86483.99平米，预计销售均价4913元，预计销售收入424,930,093元。 08年下半年，月度住宅去化97套，公建月度去化89套（以单套20平米计），二期洋房封存，以去化一期剩余洋房为主。 对08年美林西岸营销费用的预估 以本年度销售收入3亿元计提营销费用 售楼处展厅为整体样板区的施工费用，二级代理费用在底价基础上加点取得。 贰 .从营销指标审视我们的项目定位 1、半年内去化六万至八万平米，是完成本年度销售回款的基础。 2、单月的销售套数决定了销售通路扩大化的趋势。 3、项目位置、销售价格、销售速度决定了目标客群的范围。 中国首席·中产阶级·海景洋房 通路扩大化 客群范围 产品特色 产品定位 叁 .从易居资源分析销售指标的达成 目前易居中国在全国分布五大板块，华东板块、华北板块、华南板块、华中板块、西部板块等，涵盖包括上海、北京、天津、沈阳、济南、郑州、西安、南京、杭州、武汉、成都、重庆、南昌、长沙、福州、深圳、海口、香港、澳门等全国24个大中城市。 核心战区二 核心战区三 核心战区六 核心战区四 核心战区七 核心战区五 核心战区一 易居（中国）资源分布图 易居（中国）资源分布态势 1、各地易居克尔瑞系统为营销战略战术提供市场数据支撑。 2、易居城际公司为本案的全国路演提供战略支持。 3、易居臣信地铺为本案提供联动支撑。 4、易居会强大的客户资源，为本案的销售提供基础性资源支撑。易居（中国）已构建了中国最大的客户资源平台，支撑本案的营销通路与营销指标。 第二部分战术篇 壹·大连市场解读 贰·本案核心价值判研 叁·本案营销总策略 肆·营销作战执行方案 壹.大连地产市场解读 带状的组团式城市，由主城区、金州城区、旅顺口城区、新城区组成。 主城区的城市资源与海景资源；旅顺口区、新城区的海景资源与开发前景资源，构成大连地产市场的重要卖点。 “西移北进”的城市开发思想，使得卫星城与中小城镇，逐渐成为大连地产开发的主战场。 各组团内项目众多，市场竞争激烈。 一、大连地产市场总体解读目前大连市场在售项目104个，在售面积约1700万平米，预推项目47个，约1080万平米，市场竞争激烈。 二、旅顺口区地产市场解读目前旅顺市场在售项目13个，在售面积约264万平米，预推项目5个，约247万平米，市场竞争激烈。 国家级名胜风景区，自然资源得天独厚。 政府规划先行，众多大学迁入，交通路网加快建设，配套设施正在完善。 海景资源丰富，休闲度假地产极具魅力。 地产价格处于大连低水平区域，价格优势对外地投资者极具吸引力。 。。。。。。