1 无锡天诚大厦 产品诊断及建议报告 2 目录 第一篇：从4P、4C、4R 到4V营销理论简析 第二篇：无锡酒店式公寓与办公楼市场研判 第三篇：产品诊断 第四篇：产品、价格及客源定位建议 3 第一篇：从4P、4C、4R 到4V营销理论简析 4 从4P、4C到4R 4P特征 4P是站在企业的角度来看营销, 其使市场营销理论有了体系感, 又使复杂的现象和理论简单化。 4P是由上而下的运行原则, 重视产品导向而非消费者导向，它宣传的是“消费者请注意”。 4C特征 4R特征 4C 是站在消费者的角度来看营销，其中的方便、成本、沟通、消费者直接影响了企业在终端的出货与未来。 4C 以“请注意消费者”为座右铭, 强调以消费者为导向。4R是站在消费者的角度看营销同时注意与竞争对手争夺客户。 4R 也是以消费者为导向, “便利”与“节省”, “沟通”与“关联” 紧密相关。4R较之4C 更明确地立足于消费者。它宣传是“请注意消费者和竞争对手”。 5 4P、4C与4R的对比及4V产生 培育、保持和提高 核心竞争能力是企业经 营管理活动的中心，也 成为企业市场营销活动 的着眼点 。 差异化（Variation）、 功能化（Versatility）、 附加价值（Value）和 共鸣（Vibration）的 营销组合理论 。 6 4V的解析 差异化Variation 差异化营销所追求的“差异”是在产品功能、质量、服务和营销等多方面的不可替代性。主要分为产品差异化、市场差异化和形象差异化三个方面。 功能化Versatility 功能化指以产品的核心功能为基础，提供不同功能组合的系列化产品供给，以满足不同客户的消费习惯和经济承受能力。以功能组合的独特性来博取细分客户群的青睐。 附加价值Value 附加价值指除去产品本省，包括品牌、文化、技术、营销和服务等因素所形成的价值。 共鸣Vibration 共鸣指企业为客户持续的提供具有最大价值创新的产品和服务，使客户能够更多地体验到产品和服务的实际价值效用，最终在企业和客户之间产生利益与情感关联。共鸣强调的是企业的创新能力与客户所重视的价值联系起来，将营销理念直接定位于包括使用价值、服务价值、人文价值和形象价值等在内的客户整体价值最大化。 7 第二篇：无锡酒店式公寓与办公楼市场研判 8 一、酒店式公寓市场研判 1、无锡酒店式公寓市场格局 【主要项目列举】 数据来源：普润异地市场数据研究中心 9 无锡市场酒店式公寓量体较少，过去多为烂尾楼改造项目，近期多为新建项目，其功能和户型空间更为专业，同时也开始细分市场。根据不同区域和不同档次划分不同客群； 从分布看，无锡酒店式公寓分布相对集中，2004年以前的酒店式公寓集中在解放环路以内。目前主要以市中心和副中心区域为主，但由于受到土地及多种因素的限制，有部分项目已开始向外区域扩展。10 【未来供应情况分析】就目前酒店式公寓市场供给情况来说，市场供给相对较少，量体不是很大。目前在售项目存量不多，新开项目也通过销控小批量多批次推出。 同时由于酒店式公寓产权多为办公性质，故从土地性质判定未来供给及供给量将带有很大的不确定性。 就目前所知的可能建造酒店式公寓产品的有以下几个项目： 华美达公馆：拥有500套酒店式公寓，刚开盘。目前仅推出50套，预计未来该项目也将小批量多批次的推出，以营造房源紧缺氛围；★ 中住的新天地：城市副中心地段，总共3万多平方米，其酒店式公寓预计09年上市； ★ 雷迪森广场酒店的酒店式公寓部分，297套，约2万㎡；★。。。。。。