龙泊圣地项目2008年度营销策略 THE REPORT OF MARKETING STRATEGYIN2008 Ⅰ、 营销推广定位 Ⅱ、 年度营销推广执行 Ⅲ、广告表现策略 目 录 CONTENTS 思源观点 Ⅰ营销推广思路 市场研判 龙泊圣地2008年所面临的市场： 独领别墅市场风骚、短期内无大的竞争对手、市场需求量增加，有效供给不足 2008年的市场是我们的了？！ 北部黄河景观带： 思念果岭山水二期已完成70%销售,后期开发暂未启动; 九郡弘、盈家水岸已基本售完; 大河龙城三期体量不大,市场反应产品一般； 中心区别墅开发: 普罗旺世、中凯铂宫、森林半岛等项目仅余少量余房；联盟新城四期以洋房为主，类别墅产品少； 东北雁鸣湖组团:项目正在运作中，预计08年上半年无产品推出； 西南洞林湖生态城项目：正在运作中，预计08年上半年无产品推出； 产品研判 龙泊圣地的产品研析： 得天独厚的风水宝地，绝无仅有的原生环境；丰富的产品形态，多元尊荣的闲逸人生；高雅尊贵的休闲配套，随心逍遥的品位呵护； 我们的产品是完美的？！ 推广研判 两年来龙泊圣地留给市场的声音： 自然深处，与世界同步；国际化湖滨生态城镇；唯水、唯林、唯美城邦；用一座城，体味一个湖 我们的推广已深入人心？！ 以上，只是我们发现的表象特征， 2008年是中国房地产最为关键的一年； 作为居易国际的品牌项目【龙泊圣地】， 2008年是更为关键的一年！ 推广研判 2008年龙泊圣地所面临的严峻形势 1、推广包装都停留在湖水及原生态环境上 2、所有主张都偏口号化 3、难以形成切实的心理触动及附加值 市场 产品 推广 1、宏观调控将进一步深化，房地产热将降温 2、保障性住房开发规模增加 3、市场竞争更趋激烈 4、市民消费冲动趋减 1、品质高档、细节不到 2、产品丰富、无亮点 3、产品制高点尚未建立 龙泊圣地最大的稀缺或切入点 不是人工的雕琢规划 而是历史与自然的造化 是龙湖形成的天然岛居滨水地貌 以及由此带来的 比肩世界的滨水岛居文化和生活方式 2008年龙泊圣地的目标： 深层挖掘，表现价值，突破数量，塑造品牌 2008年龙泊圣地目标 市场突破点的核心 建立中原别墅项目品牌领导地位 市场突破点的关键 建立市场致高点，全面建立竞争优势 市场突破点的建立 形象高点 别墅形象的建立 产品高点 新中式别墅风格 整合推广高点 整合攻击优势建立 我们的市场突破点 形象高点建立 形象高点建立的目标： 我们需要每一个点能达到极至，每一个都将是亮点； 从形象上，首先颠覆自我、超越自我！ 形象目标：中国人的别墅，世界级的尊崇！ 我们不再单纯的强调环境的美，而是直接跳出来市场； 在另一个层面，号召一种真正的品质生活概念！ 形象现状： 一方面，水资源优势及原生态自然环境，是龙泊圣地留给市场的主要声音，也是被市场 认可并接受的价值点。 另一方面，过分强调水景等自然环境，无形中放大了我们离市区距离远的弱势，两年来 的反复强调，市场已麻木，客户已产生心理疲态 显然，原生态是本案的重要卖点， 但凭此一点显然不够， 更重要的是在于发掘原生态背后的产品价值和文化价值 形象高点建立。。。。。。。。。