渔人码头项目招商操作方案
南宁橙色主义广告有限责任公司 2010年11月22日
本方案希望达成的目标——
1、通过项目成功招商实现项目的业态经营目标，打造沭阳的“城市会客厅”，保证旺场； 2、通过成功招商提升投资者信心，促进项目商铺的销售； 3、如何解决招商政策和销售政策之间的冲突，实现更好的结合。
一、项目分析
优势（s） 我们有什么？
劣势（w） 我们的不足在哪里？
机会（o） 我们的机会在哪里？
威胁（t） 我们面临的威胁是什么？
项目SWOT分析
1、优势（s） 地段：紧邻县城老城区，归属老城区商圈，链接老城区人气； 氛围：本案所在区域已经积淀美食餐饮知名度，氛围浓厚。 优势资源：拥有沭河天然景观，通过后期的改造，可为餐饮休闲业态奠定良好的景观基础； 建筑特色： “1912“海派风格的特色建筑形态以及随园特色景观，容易营造出个性品位，为后期宣传制造强烈的个性符号及文化底蕴。 体量巨大：自身开发体量足够，有机会创造新的消费形态及创造有竞争力的特色消费环境，吸引到沭阳及周边县市的消费人流；
2、劣势（w） ◎项目地处城市边缘地段，区域形象破旧，经营档次不高。 ◎项目西区商业距沭河有一小段距离，自然景观优势不突出。 ◎项目商业地块与老城区之间有沭河隔断，加之项目住宅部分尚未开发，导致初期项目商业的氛围难以成型，不容易聚集人气

3、机会（O） ◎项目周边如五金市场等几个商业项目的启动，形成业态互补，也能给项目带来人气； ◎随着项目周边景观环境的改善，项目休闲娱乐的环境氛围将愈来愈强； ◎西区码头的启动以及孙巷小区回迁房的建设能给项目带来隐性消费客源； ◎沭阳对商业地产投资热情高涨，为项目开发奠定良好的市场基础

4、威胁（t） ◎城南城东的持续开发，商业供应量将加大，整体商业市场竞争也将加大； ◎随着城市的继续东进南扩，城市中心将往东南偏移，城西将持续被边缘化，消费者的认可度将持续走低

二、项目定位
1、整体商业定位 由于项目归属与“中城美地”高档社区,因此，我司认为项目定位为中档偏高商业物业比较容易实现，有助于项目整体计划的实施，加快资金的回笼。同时这也是适合沭阳实际情况的。我们并不能以价格来划分物业档次，而是针对目前市场竞争激烈的现状，参照本区域商业以及沭阳的几个餐饮相对集中的区域商铺的普遍租金水平，以稍低于此的价格入市，但是在产品设计、营销包装及物业管理上是以中、高档形象入市，突出特色，目的是提高产品的综合性价比，给客户以物有所值之感，迅速占有市场。 同时，项目项目应除了以“鱼”为核心餐饮业态外，同时也应该采取其他较为丰富的业态组合,以便项目的拓展和吸引更多的商家及消费者进场

2、业态组合
本项目的商铺打造成包容餐饮美食、休闲娱乐、旅游文化等综合功能的休闲商业街区 以此来满足沭阳餐饮休闲文化需求，从而达到满足自由、放松、交流等多种生活目的
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业态功能划分示意图
上述的项目业态功能区域划分，是我司与开发商共同沟通后，重新作过调整的

3、项目市场定位
沭阳首座海派风情
特色餐饮娱乐
主题街区
形象高度，独立占位
精准的业态传达，有利于精准的吸引目标客户
独特的形象符号，街区的概念联想性强
以另一种姿态，颠覆沭阳的秩序、等级、习惯、趣味；抵御低水准的休闲娱乐生活方式