“中贸广场”项目 整合营销推广汇报案 操作总策略：守正出奇 固本求异 谨呈：陕西中贸房地产开发有限公司 目 录 第一部分目标思考 第二部分项目分析 第三部分项目定位 第四部分营销推广 PART 第一部分目标思考目标的思考： 2010年5月开盘、2012年6月售罄！ 目标解析 26.4万可售面积 销售周期2年（10.5-12.6） 住宅 6800，公寓7800； 计划10年5月开盘，开盘销售20%。 11年底交工，销售90% 约20亿左右的回款 平均每个月7700平米销售任务 平均每个月6000万的回款任务 目标实现分析： 目标实现分析： 目标实现分析： 关键可控因素： 价格——住宅 6800，公寓7800； 目标实现出发点： 执行关键点： 营销动作——量价齐升 平均每个月6000万的回款任务 PART 第二部分项目分析一 市场分析 2009年，西安市普通住宅市场发展平稳超过历史高点2007年。随着曲江、城北、浐灞等房地产板块各项目规划建设的不断完善，进一步推动了房地产发展进程，第四季度，城北区住宅成交凸显，占全市市场份额的26%，而曲江随着中海、大华及龙湖地产等高端产品的开发，在价格上绝对领先于全市。四季度成交除中高端、精装修成交外，政策的延续性未知助长了12月份单月成交突破200万方的“市场火爆”表现。 2009年全年房地产投资状况平稳，个别月份略微下降，房地产供应情况较历年略微下降，从土地成交来看，成交主要集中在灞桥、未央及航天科技区域，整体土地供应呈现郊区化外扩。除莲湖区大兴路地块为商住综合外其余均为住宅用地，由此可知，未来1-2年市场供应将扩向城外集中于二环至三环之间。 未来走势 四季度的价量齐涨为2009年全年发展画上了一个完美的句号，未来政策的导向以及投资市场的消费者购买力将成为2010或有增长的支撑点 土地市场 主要商业项目租金 2009年前十一个月，西安市商业用房销售面积为467,671平方米 ，同比增长33.65%。9月，商业销售均价为每平方米14,193元，10月份均价为每平方米10,827元，11月份均价为每平方米13,391元，由于区域价格差异较大，区域权重影响下市场价格月波动较大。 国十一条 加大差别化信贷政策执行力度。金融机构在继续支持居民首次贷款购买普通自住房的同时，要严格二套住房购房贷款管理，合理引导住房消费，抑制投资投机性购房需求。对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女），贷款首付款比例不得低于40％，贷款利率严格按照风险定价 房地产宏观政策 提高二套房首付，对本项目投资客有一定影响 二 地段分析 城墙 进城和出城 西安的城墙，千年的历史，西安人把城的概念看的很重，“入城”和“出城”的概念在西安人的心里是根深蒂固的。进城就是城里，就是繁华的代名词，出城就是乡下，和城里有很大区别 地处城内的城外的交界处，繁华和生活快速切换 南关正街 南北中轴线-城市主要交通动脉 地块位于大西安城市纵轴线南关正街与友谊西路交汇的黄金西南角 城市轴线关键节点天时地利