从单一的商业服务功能升级为集休闲、娱乐、商务、商业等综合性服务功能
在硬件设施配套、建筑整体技术利用等硬件方面全面升级，体现国际前沿水准
王府井战略升级计划必将带来目标群体的演变，从而实现王府井从“繁华”到“奢华”的华丽转身，本案应当打造成为王府井战略升级的一面镜子
报告目录
报告整体逻辑结构
第一部分
发展背景分析
限购背景下的客户选择
北京高端市场分析
区域市场分析
第三部分
产品定位建议
产品定位
产品设计建议
生态科技系统建议
第二部分
整合营销建议
客户定位
市场定位
物管建议
第四部分
推售策略建议
营销推广策略
推盘策略
价格定位与推售方案
项目核心课题
一：限购背景下的客户选择
第二轮：2010年4月新国十条
第三轮：2010年9月国五条
第一轮： 2010年01月国十一条
第四轮：2011年1月国八条
关键：提高二套首付至五成，局部停止三套房贷，保障房及中小户型供应不低于总供地的七成
关键：全面停止三套房贷，首套首付提高至30%，外地无一年纳税证明，停止房贷。严格执行二套50%首付
关键：不足五年转让，按销售全额征收营业税。二套首付不低于60%，已拥有两套的本地居民限购，已拥有一套的外地居民限购，不能提供一年纳税证明的外地居民限购
在限贷、限购、限外的三重压力下，现阶段豪宅发展关键在于客户的选择！
第五轮：2011年2月京十五条
关键：二套首付不低于60%，已拥有两套的本地居民限购，已拥有一套的外地居民限购，不能提供连续五年纳税证明的外地居民限购
传统的豪宅客户大部分限购，客户选择面进一步缩小，项目发展关键在于客户精确制导！
一：限购背景下的客户选择
禧瑞都项目客户结构 表明，限购对豪宅客户的影响达到了六成，具有购买资格的四成客户中有两成为港澳台客户和外籍客群，这部分客群将成为豪宅购房主力！
客户购房的主要目的主要是两个，第一是投资，属于资产配置的一种方式，占了七成；第二是终极改善居住，占三成！
一：限购背景下的客户选择
本案未来的目标客户选择范围将有以下三类群体：
企业型客户也有可能会成为本案的客群之一
一：限购背景下的客户选择
2011年新政后的2月份，北京市商品住宅成交面积环比下降了68%，同比下降了31%
二：北京高端市场分析
1、新政前后北京市商品房住宅成交走势
2010年北京总价在800万以上的产品总销售套数1529套，月均127套。
2011年新政之后，成交量迅速下降，2月份成交57套，3月份仅有23套成交
二：北京高端市场分析
1、新政前后北京市商品房住宅成交走势高端项目散点分布，豪宅市场遍地开花
伴随北京市核心区土地供应的日益稀缺，高端项目逐渐由市区核心向四环、五环扩散，呈现多个豪宅板块百花齐放的局面。北京市豪宅市场以以下项目为基本数据构成
二：北京高端市场分析 2、新政前2010年总体发展概况2010年4月首轮新政出台后，高端住宅月度成交量由调控前的月售千余套降至约200套，成交量连续数月维持低位。售价在震荡中仍然保持上扬态势，使得搁置购房计划的豪宅客户面对价格不断走高的市场产生紧迫感。在供需双方的博弈中，豪宅的价值并未受到影响，因此曾经持币观望的购房者开始破冰，导致年末豪宅成交升温
2010年高端住宅平均价格同比增长25%，远超普通住宅12%的同比增幅。 2010年12月，单价40000元/平米以上的高端住宅共消化912套，成交面积14.6万平米，环比11月成交套数增加26.5%，成交面积增加47.5%。 整体成交均价为46066元/平米，环比上升9.1%，并创年内最高
初期调控导致成交量一度维持低位，但成交均价稳中有升
豪宅市场火爆收官，成交量环比增加五成，成交价格创年内最高
二：北京高端市场分析
2、新政前2010年总体发展概况
==>>