青岛恩马崂山项目整体定位及物业发展建议市场部分 谨呈：恩马房地产开发有限公司报告结构 Part1. 项目本体及开发目标 Part2. 城市宏观背景研究 Part3. 青岛房地产市场研究 Part5. 项目发展策略与定位 Part7.经济测算 Part6. 物业发展建议 Part4. 案例研究 目标解析本体 我们是什么？我们的目标？项目位于青岛市崂山区东部地带 崂山区位于青岛市的东部，在青岛市的总体城市规划中定位为集旅游度假、科教研发中心，商务会展及高新技术产业为一体的核心功能区，其核心区位于临近石老人度假区的滨海一带，目前已相对成熟。 本项目距离崂山核心区5公里，距离青岛市中心区15公里左右，距离火车站约20公里，属城市发展的边缘地带，目前区域认知度较低。 崂山中心区城市建设已基本完成，东部区域的建设逐步成为发展重点，项目所在区域价值将逐步凸显 本项目地处青岛市崂山区东部地带，属崂山区边缘地带，目前区域认知度低，但具备较强的潜在价值枣山东路 松岭路 香港东路 通往李沧中心区 连接崂山及城市中心 枣山东路是项目重要的交通连接线，西与李沧区中心相连，南通松岭路与崂山中心区及城市中心区相连 从交通现状上来看，枣山东路通达性较强，且为新建道路，通行状况良好 从交通价值上来看，枣山东路是崂山区东部发展的重要先导，承接着崂山东部区域与崂山城区的交通连接，意义重大 枣山东路西连李沧中心区域，南与松岭路相接可通往崂山及青岛城市中心区，具备良好的交通便利性项目所在地块现为军队用地，周边分布军营、水泥厂等，现状环境一般，但周边地块的集中建设将为区域发展注入活力 项目所在地块现为军队用地，从现状来看周边缺少居住氛围及相应的配套支持： 南侧：紧邻市政绿地，隔枣山东路现存一水泥厂，据调查该水泥厂地块为青建地块 北侧：现存少量未拆迁的低矮民房、暖室及山体 西侧：现为军队营房 东侧：山体及规划为多层住宅的地块项目交通便利，并且具备一定的山体自然资源，但自然资源不具备排他性 项目所在地块现为军队用地，从现状来看周边缺少居住氛围及相应的配套支持： 南侧：紧邻市政绿地，隔枣山东路现存一水泥厂，据调查该水泥厂地块为青建地块 北侧：具备一定山体资源，少量未拆迁的低矮民房、暖室西侧：现为军队营房 东侧：山体及规划为多层住宅的地块 西侧小道 南侧道路 未拆迁的民房 遭破坏的山体项目用地状况豪宅区边缘地带 区域潜在价值突出 小体量项目 交通便利 崂山区为认知度较高的豪宅区； 崂山区现有城市建设已趋于成熟，土地供应稀缺 总占地面积43亩，规划总建筑面积6万余平米，容积率2.2 体量小，容积率较高，且有限高限制 距离城市中心区较远 现有交通条件优良，交通便利 崂山区东部边缘带，现有认知度低 周边配套不成熟，现状环境较差 小结——小体量、多限制性条件项目，位于豪宅区边缘地带，现有认知度低，但具备良好的潜在价值 项目属性界定 豪宅区边缘地带 潜在价值巨大 小体量、多限制条件的住宅项目客户目标解析——突破区域价格平台，实现利润最大化 企业战略层面 此项目是公司在青岛开发的又一个重点项目，承担着公司进一步提升企业的品牌知名度 项目操作层面 1、确保项目能突破区域价格平台，实现利润最大化 2、保证项目品质，实现快速销售，降低市场风险；