中心在这里，你在哪里？富邦国际金融中心2011年营销策略总纲
谨呈：山东富邦盛世房地产开发有限公司
2011-10-20
每个城市都有一个标志性综合体 城市生命力所在 城市中心所在 城市形象标杆所在
世联观点（1）——综合体从来就是城市的中心，能成为区域城市地标、区域中心和象征
深圳万象城 上海新天地 美国洛克菲勒中心 伦敦码头区再造项目 日本天王洲再开发 悉尼达令港文化娱乐区 德国柏林波茨坦广场 新加坡新达城 纽约布鲁克林区改造项目 。。。。。。。。
世联观点（2）——综合体功能复合，多重功能的相互联动使得其具备很强的自我成长、自我繁荣能力

作用
相互关系
提升整体档次的有力手段 标志性（尤其是对外地和外籍人士） 资产沉淀或整售
实现较高的销售价格 保持物业形象
项目活力的核心，建立高端形象 形成完善配套、信息平台 项目利润实现的关键
利用其它功能，实现价值最大化 现金流来源 为商业带来基本消费人流
商业为写字楼、酒店和公寓提供配套 商业可能对公寓带来负面影响
酒店为公寓或者办公提供共享的服务和配套设施 酒店可以提高项目整体档次
写字楼为商业、酒店和公寓带来潜在客户 写字楼可提高商业整体档次 写字楼与酒店可共享大堂
公寓为商业提供客源 公寓可能降低项目整体档次
日本，福冈博多运河城 香港，太古广场 北京，东方广场 北京，华贸中心 深圳，信兴广场 深圳，华润中心 深圳，星河国际 上海，上海商城 广州，中信广场 东莞，运河东一号 东莞，世博广场 合肥，元一时代广场 合肥，财富广场 合肥，金地国际城 常州，莱蒙都会 宜昌，均瑶国际广场 ……
综合体发展的5种模式及相应的典型案例
商业核心 模式
写字楼核心 模式
均衡发展 模式
住宅核心 模式
发展模式
酒店核心 模式
广州，中信广场 深圳，信兴广场
上海，上海商城
深圳，星河国际
深圳，华润中心 日本，博多运河成
香港，太古广场
世联观点（3）——本项目综合体为“商业核心模式”，商业的形态、档次在很大程度上决定了写字楼与公寓部分的价值
所以，我们必须回归商业核心，寻求项目在济宁城市中的地位和承担角色
报告纲要
Part1. 项目目标及本体盘点
Part2. 市场趋势与客户分析
Part3. 项目核心问题思考
Part4. 营销核心策略及执行安排
7
1
看本体
本体价值审视
使命与目标
春节前回现5亿元是项目核心目标,实现项目自我成长、自我繁荣!
完全跳出济宁市场平台，春节前销售回款5亿元，其中写字楼均价7600元/㎡，商业均价15000元/㎡。
项目层面
商业为核心，三种物业类型的系统盘活，实现自我繁荣、自我成长，打造城市级名片形成。
目标界定
回款目标
本体价值审视
区域属性
高新区核心、未来城市中心、CBD腹地。
【项目区位图】
基于目标看本体
区域位置：城市主干道光河路、火炬路交汇处；承接开发区与中心城区的黄金区位，极具发展潜力
中心城区
新城区
城市发展核心干道光河路与火炬路黄金交汇； CBD核心板块； 承接老城与新城双重优势； 地缘潜力巨大。
标 定 城 市 的 新中心
11
政府政策支持
产业规划升级
写字楼商业逐步兴起
人口快速导入
“东拓、西跨””的城市空间发展总体规划为东部副中心的建设提供了政策保证，也成为东部商业发展的利好。
中长期以后以白领为主，产业规划的升级将会带来更具购买力的企业收入人群。
大型市政设施和配套的建设，以前洸河路为主轴兴建及规划的写字楼及大型商业，逐渐拔东部在济宁人和新济宁人心中的区域意象
东部已经有多家知名开发商在建的大型楼盘，这些社区的入住将进一步带动城东居住氛围的成熟，指引更多的居民居住向东。 现阶段看，城东商业体量小、档次低，与未来快速的人口导入不相匹配，也预示着东部面临新一轮商业机会。
利好+契机
基于目标看本体
利好与趋势：高新区在城市中首位度提升，综合维度支持项目在城市中的中心地位