开盘前营销执行方案 雄鹰地产·营销部 2007/10/24 开盘时机分析 根据10月份制定的工程进度计划，关键工程节点为： 08.05.10 开盘 07.10.10 项目开工 07.12.20 地下室工程完成 08.04.01 样板层完成 争取现场样板层、样板环境及售楼部同时完成，并达到办理预售条件，预售证在4月中旬取得，争取在2008年5月初开盘。 一切顺利的情况下，可初定开盘日期为2008.05.10 08.03.10 12层主体完成 景观示范区完成 售楼处完成 推广节点安排 07.12.25 圣诞节 08.06.08 端午节 08.04.01 样板层开放 推广启动在07年底开始，集中推广从08年3月初开始 08.02.21 元宵节 08.09.14 中秋节 08.05.10 首期开盘 08.03.10 12层主体完成 售楼处开放 示范区开放 推广节点安排 07.12.25 圣诞节活动导入 08.02.21 元宵节 08.04.01 样板层完成 08.05.10 首期开盘 预热期 08.03.10 12层主体完成 售楼处开放 示范区开放 形象导入期 形象强化期 推广 强度 推售策略 ▼项目房源共计858套，一次上性市量太多，而且不宜产生对市场热销的感知度。 ▼精装房试探市场的必然，决定分期推售。 ▼项目首次面世，一般采用低价入市的策略，位置相对较差的最先出售，保留位置较好的单位，有利价格空间的上扬。 ▼B栋临保坎，存在融侨景观遮挡，且标准层多1户，价值相对较低。 1 2 项目采用两次开盘策略，第一次推出位置相对较差的B栋，共449套房源。 价格策略 根据项目周边同类或相似物业价格水平，并结合价格涨幅预期，初步建议项目住宅部分总体实收套内均价7500元/㎡（精装成本按套内800元/㎡、对外报价按套内1200元/㎡计）； 根据首期推售B座产品等条件，并结合低开高走的策略，建议B座实收7400元/㎡入市； 开盘当日购房的客户优惠1%，开盘均价：7474元/㎡ ； 通过A座价格提升，实现总体均价7500元/㎡。 付款方式建议 销售前期付款方式相对较为严格，树立项目价值形象： 客户认筹解筹方案 开盘当日认购可享受额外1％优惠，并按摇号顺序进行选房。 售楼示范区开放 接受客户咨询 样板层开放 持续预约登记 登记客户在开盘前15天进行摇号、房号预选 开盘当天按摇号顺序进行选房，签订《认购书》，交纳定金5万 08.04.01---- 08.04.26---- 08.05.10 08.03.10---- 项目核心价值主张分级分析 新江岸半岛价值、全江景视野 产品： 建筑外立面/酒店式园林 产品创新：L型平面75%看江/空中花园 挑高入户大堂/宽景L型阳台/4台电梯等 精 装 修 酒店式服务 一级核心价值主张 二级核心价值主张 它是项目最突出的、最显性的卖点，是区域竞争中借力发挥的核心。 它是项目个性所在，是项目实现快速销售的发力点。 人文： 收藏江景的品质生活理念 景观： 270度江景视野/观江休闲平台 中庭园林景观、桥景及城市景观 品牌及推广主题 品牌形象定位语： 藏江★精装迷你观邸 品牌形象推广语： 藏江★流淌的生活艺术