风之铃：2009年6月份昆明房地产市场分析报告 新政解析 房地产市场是随着短期政策的调控而不断出现转机的，国家一系列降低借款 利率，下调购房者的首期付款，加大房贷利率折扣和削减契税和印花税等政策， 使得房地产市场日渐回暖。随着各地方政府又出台一些相关政策，而这些相关政 策让房地产市场出现了比2007年更好的销售速度，比如说对一二套住房信贷的 调整，旧房进入市场以后的税费减免，这些都在短期之内发生了巨大的作用，这 个推动作用让市场销售增长已经超过2007年，2007年一到五月份成交面积为2 亿6千万平方米。 房地产市场在经过“小阳春”出人意料的逆转之后，迎来了新的契机。《国 务院批转发展改革委关于2009年深化经济体制改革工作意见的通知》，提出“深 化房地产税制改革，研究开征物业税”；另一方面，为助推“保增长、扩内需、 调结构”而实施的固定资产投资项目资本金比例调整，普通商品住房项目投资的 最低资本金比例从2004年的35%调低至20%。，国家对房地产的政策是一以贯之 的，那就是保普通住宅，压豪宅建设；保自住需求，压投资投机需求；保楼市平 稳健康发展，压楼价大起大落。 市场聚焦 据昆明市房产信息网统计数据显示，6月1日至30日，昆明共成交各类商 品房6561套，比五月份（5675套）增加886套，成交面积为64.0224万平方米， 成交金额为33.0335亿元，成交均价为5159.68元/平方米。昆明6月份的楼市 出现更强劲的增长，成交量和成交面积都在放量增长。土地价格的回归与楼市的 见暖趋势开始让开发商“蠢蠢欲动”， 伴随着几大开发商5月业绩的陆续公布， 6月份全国土地市场亦进一步升温，开发商再度开始激进“抄底”土地市场，并 “合理”地提升售价，一切仿佛2007年楼市高温重现。昆交会所透露出来的种 种迹象显示，昆明市房地产大环境在微妙中呈良性上升状态，加上此前新昆明建 设各引资项目的动工，昆明楼市对于外来人群的吸引力继续增加，进而引发新一 轮投机资本的进入。虽然6月份的成交量创下新高,但是值得注意的是目前市场 的供、需双方已经悄悄发生了结构性的变化，刚性需求的数量在逐渐减少,投资 性需求的数量在逐渐增加。 一、土地市场交易分析 数据来源：昆明市国土资源局 本月共有3块土地成交，其中2块为城中村改造项目，成交价格较高，预计 未来几个月会有更多的城中村土地挂牌交易，并且毫无疑问的都将成为房地产开 发项目，位置都比较好。 二、规划信息公示分析： 1、批前公示信息： 数据来源：昆明市规划局 6月份规划批前公示的项目一共20个，居住性质的项目占35%，其中有2 个项目为经济适用房项目。商业性质的项目占10%，项目分布于南市区的电池板 块和东南板块。 其他性质的项目占55%，主要以交通设施、工业性质为主。 从本月批前公示的项目来看，昆明目前的房地产开发项目仍然以住宅开发为 主，住宅项目开发周期短，资金回笼快的特点让居住性质的项目依然成为开发商 的首选。 2、批后公示信息： 数据来源：昆明市规划局 6月份规划批后公示的项目一共4个项目，其中3个项目为居住性质项目， 值得一提的是俊发系列的项目就占3个项目中的2个。自5月份香樟俊园（查 看地图）开盘热销后，俊发就开始了快速攻略，积极开盘抢占市场份额。6月份 已经推出了SOHO俊园，预计在7月份将推出七彩俊园（查看地图）。 三、昆明楼市在售楼盘情况分析 1、在售楼盘项目类型 2009年2季度，昆明楼市继续延续了自上季度以来的持续升温，本月，在 各方面利好消息的推动下，昆明楼市继续保持复苏的势头，成交量、成交面积和 成交金额都大幅度提高。6月，昆明市在售楼盘主要以普通住宅为主，占到总销 售楼盘的47%，其次是综合项目，所占比例为32%。别墅占12%，单纯的商业和 写字楼类型的楼盘所占比例较小，分别为3%和5%。可见，现在楼盘开发普遍追 求的是多物业类型混合开发，以最大限度的提升楼盘使用及经济效益。 数据来源：FMC房地产研究中心 数据来源：FMC房地产研究中心 在售混合项目中普通住宅和商业混合的项目所占比例最大，达到55%，其次 为普通住宅和别墅混合项目，占32%，其他类型物业混合的项目所占比例都较小， 均未超过10%。 2、销售均价分析