运营中心
2016年4月
萧政储出【2016】9-10号钱江世纪
城地块投资建议书
摘要
2015年8月 运营中心 2
地块属性：两宗地均属于钱江世纪城博奥中心单元，东至盈丰路，南至机场高速绿化带，西至博奥路，北至扬帆路，两宗
地有规划支路隔开。地块属居住用地（含配套商业，商业沿扬帆路或规划支路布置且不得超过地上建筑面积的5%）
萧政储出【2016】9号地块（奥体博览城FG09-07地块）土地出让面积32666㎡，容积率不大于2.2，可建面积71865
㎡，楼面起始价11800元/㎡
萧政储出【2016】10号地块（奥体博览城FG09-09地块）土地出让面积31721㎡，容积率不大于2.2，可建面积69786
㎡，楼面起始价11800元/㎡
周边配套：教育方面，地块周边现有教育资源主要有江南小学、盈丰小学、钱江世纪城小学等，杭二中萧山校区、崇文实
验小学已确定入驻；商业方面，钱江世纪城内有绿地·杭州之门、大象国际中心、博地世纪中心等商业项目，印象城已确定入
驻。此外，该区域与滨江区、钱江新城相近，可共享商业资源； 医疗方面，地块周边现无大型医疗资源，西侧距离武警医院
约15分钟车程，东侧拟筹建省妇保医院
土地成交方面：钱江世纪城近期频繁创造出高地价，2016年3月4日，龙湖兴议地块楼面价14378元/㎡，溢价63%
2015年12月，融创定格萧山新高，以26.1亿元竞得融创·时代奥城项目，折合楼面价15988元/平米，溢价59.88%
区域市场：区域属于钱江世纪城，当前周边项目不多，在售项目只有旭辉城、美哉美城，其它多为尾盘销售，融创时代奥
城尚未开盘，随着区域配套进一步完善、同城化进一步加速，区域发展前景较好，有利于房地产项目开发
产品销售方面：地块周边在售楼盘以毛坯交付为主，销售价格持续走高，当前旭辉城售价在33000元/㎡左右，主力产品
为80-90㎡，月均去化110套左右。美哉美城当前售价24000元/㎡左右，主力户型80-90㎡和90-120㎡，月均去化200套左右
高拓展面积及南北通透往往成为小户型的核心亮点，该类户型具有极大市场竞争力
摘要
2015年8月 运营中心 3
根据地块规划指标、地理位置，初步建议规划为高层住宅，面向刚需市场的楼盘，在规划和户型设计上做
出亮点，以规避高速的负面影响（地块红线距离高速约80米）及同类产品市场竞争
按照周边市场情况，结合区域发展潜力，看好本地块发展预期，预计本项目明年年中开盘，则建议本项目
高层公寓预计日后均价25000元/方，底层商铺40000元/方，地下车位预计均价为20万元/个
萧政储出【2016】09号地块：
土地增值税采用清算制：
底价（楼面价11800元/ ㎡）时：土地总价约为84801万元，总成本约为142193万元，总销售额约为
196396万元，税前利润额约为54204万元，税前成本利润率38.12%，毛利率36.02%
合理取地价（楼面价15745元/㎡）时：土地总价约113150万元，总成本额约为173660万元，总销售额
为196396万元，税前利润额约为22736万元，税前成本利润率13.09%，毛利润20%
最高取地价（楼面价16357元/㎡）时：土地总价约117551万元，总成本额约为178545万元，总销售额
为196396万元，税前利润额约为17851万元，税前成本利润率10%，毛利润17.51%。
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