中国高净值客户
海外置业展望
2017
Overseas Property Needs of the Chinese HNWI序言
这是胡润百富与万国置地第一次联合发布《2017中
国高净值客户海外置业展望》。无论对胡润百富还是万国置
地，这都是一份非常有意义的报告
过去一年，全球及中国经济均受到多方面的挑战。国
内方面，人民币的加速贬值以及中国经济增速放缓面临的
转型；国际方面，英国脱欧给资本市场带来了极大的不稳
定性，美国总统大选、一带一路的推进等大事件均备受关
注。在这一系列大环境背景下，2016年成为中国高净值
人群在海外置业的高峰年。根据胡润研究院的调研数据显
示，高净值人群当中投资海外房产的人数较2015年相比
有了明显的上升。同时，我们发现，高净值人群购买海外
物业的主要用途有三，分别是养老、资产配置和子女留学
那些已经在海外购买物业的人，平均每人购买的房产数为
2.3套，这说明高净值人群在财富管理方面非常积极。秉
承“鸡蛋不要放在一个篮子中”的原则，高净值人群海外
置业行为呈现积极投资的趋势
“全球房产投资指数”是这本报告最大的亮点，在接下
来几年，我们也会将这个投资指数持续更新，让大家看到
其中的趋势及变化。我们选择了目前最受高净值人群青睐
的海外置业城市来统计投资回报指数和房价涨幅指数，通
过这个投资回报指数，可以看出这一年的投资回报率是多
少。比如去年在英国买了房产，但是受到英国汇率下跌的
影响，今年的回报率很小甚至有的城市的回报率是负数；
而美国则相反，美国的房价及美元都涨了，西雅图今年的
回报率涨到30%，所以使用不同货币购买房产是一个分散
风险的投资方式，这一点我个人也非常认同。但是我发现，
在中国买房产，一线城市的租金收益率大概是房价的2%
左右，也就是说50年后才能回本，中国的房价回报率很
高，但是租金的收益率却很低。美国和英国的租金收益率
相对比较合理，房地产市场会比较成熟一些。我认为租金
收益率较高的城市是值得投资房产的
这是胡润百富第一次与万国置地合作推出这本报告
万国置地CEO史锐雪是一位“80后”企业家，她非常有
创新力，并精准地了解市场，满足高净值人群越来越强烈
的海外置业需求。她也意识到，目前大多数高净值人群虽
然购买了海外房产，但本人仍是在国内生活，因而万国置
地不仅提供购置房产物业的前端服务，还配套后端的房产
管家及一站式的永久服务。另外值得注意的是，一些国内
的房地产开发商已经在美国、英国这些国家自主开发房地
产，而他们之前在中国已经有了丰富的经验和完善的管理
体系，可以预见，未来十年内，中国房产商将在全球房产
市场占据半壁江山
我们发布这本报告的目的是想给读者一些启发：比如
各国房产现状及发展趋势，去哪个国家置业，回报率如何
我们希望您能从中获取最有价值的信息，也欢迎您提出宝
贵建议。感谢您的阅读，期待您与我们的互动与交流！
胡润 Rupert Hoogewerf
胡润百富董事长/首席调研员目录
◤08
第二章 中国高净值人群
海外置业特征
◆ 中国高净值人群特征及海外置业总体概况
◆ 中国高净值人群海外置业驱动因素及需求分析
◤05
第一章 2016宏观经济形势
对全球投资的影响
◆外汇起伏不定 刺激“避险”投资观念
◆ 国内房产市场如履薄冰，中国富豪开始将投资
目光转向海外
◤04
开篇
◤01
序言
近几年来国人送子女出国留学的比例逐年增长，
并越来越呈现低龄化的趋势，
因此子女海外教育也成为高净值人群
进行海外置业的一个重要驱动因素
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