【湖滨假日】
湖滨路旅游休闲商业街
产品销售价格建议
上海博思
2010年6月25日
一、基准价格的设定与原则
（一）、北区销售基准价格的设定
我们在估算项目销售价格时采用的是市场类比法（和周围项目进行价格对比）和投资回报法（以每年8％的投资回报计算），由于用来对比的周边楼盘大都为1～2层连售的沿街商铺，所以根据市场类比及投资回报两种方式先测算出的项目北区1～2F销售基准价格为（计算方法见后）：
项目实收基准价不超过10740元/平方米
注：实收基准价为项目销售收入在完税前的实际所得
项目销售基准价为13260元/平方米
注：销售基准价是在实收基准价基础上，加上两年返租14％、VIP优惠折扣3％、一次性付款优惠折扣2％之后，得出的项目销售时应执行的基准价格
（二）、南北地块各楼层销售基准价格设定原则
按照上述市场比较得出的价格，并根据以下原则推算出项目南区及北区各楼层应执行的销售基准价格：
南区1～2F销售基准价是北区1～2F的80％
这是出于南区商铺是室内铺，而非沿街商铺的考虑
南区1F、2F的销售基准价相同
一般1F商铺价值大于2F商铺，但本项目南区1F是室内铺，而2F定位为酒吧广场，与1F相比更容易聚集人气，因而2F商铺的价值略大于1F商铺。但2F商铺不利因素是与1F商铺相比，面积更大，进深更深。据此，南区1F与2F商铺销售价格应基本相同
通常2F商铺的价格是1F商铺价格的60％，根据本项目建筑规划及业态分布，我们认为本项目2F商铺的价格是1F商铺价格的65％，更符合项目的业态定位
同样，北区3F价格应是北区2F价格的65％
5、南区地下-1F商铺不在项目总价中测算。按实收单价5000元/平方米计算，项目可另收6271×5000＝3100万元
（三）、南北地块各楼层销售基准价格计算
北区1F：16070元/平方米【计算方式：13260×2÷（1+65％）＝16070元/平方米】
2F：10450元/平方米【计算方式：13260×2-16070＝10450元/平方米】
3F：6790元/平方米 【计算方式：10450×65％＝6790元/平方米】
南区 1F：10608元/平方米【计算方式：13260×80％＝10608元/平方米】
2F：10608元/平方米
（四）、项目总销售基准价和项目总实收基准价：
地块
1F
2F
3F
合计
北区
面积(平方米)
4447.5
4346.5
3720.5
12514.5
楼层销售基准价（元/平方米）
16070
10450
6790
销售额(万元)
7147.1325
4542.0925
2526.2195
14215.4445
南区
面积(平方米)
6271
3974
10245
楼层销售基准价（元/平方米）
10608
10608
销售额(万元)
6652.2768
4215.6192
10867.896
总计
项目总面积(平方米)
22759.5
项目销售总额(万元)
25083.3405
项目实收总额（万元）
20315.1297
项目销售基准价
11020元/平方米
项目实收基准价
8926元/平方米
按此计算整各项目
项目销售基准价为11020元/平方米
项目实收基准价为8926元/平方米
项目销售收入为25083.3405万元
项目实收金额为20315.1297万元
上述项目各楼层销售基准价格是在市场比较测算基础上得出的。考虑到目前对市场上作为参照的各楼盘销售周期较长，销售率并不高，如阳光城市花园销售周期已达两年，但商铺销售率仅为29％。而且各参照楼盘的实际成交价格会略低于调查价格。为了加快本项目的销售速度，缩短项目销售周期，我司建议：
本项目在操作中，实际销售基准价应略低于上述测算价格
二、如何设定项目销售基准价格
（一）、类比评估法
区域市场概述
近年来，无锡市场商业项目风起云涌，竞争激烈。目前市场上在售或在租的商业项目有保利广场、崇安寺生活广场、站前商贸城、财富广场、东方奥特莱、明发商业广场等综合性商业项目，有新世界国际纺织城、东方国际轻纺城、五洲国际装饰城、金泰国际广场、长江国际机电城、招商城、梦之岛数码时代等专业市场，还有阳光城市花园、新梁溪人家、万科魅力城、亦淳公寓等大量住宅小区商业物业。此外，即将入市的还有南禅寺紫金广场、茂业商业广场、太湖国际社区等大型商业项目。纵观无锡商业地产有一下几个特点：
商业地产市场供应总体偏大，市场竞争激烈，销售周期拉长
临街商铺大部分以一、二层联卖方式销售，均价集中在14000～12000元/平方米之间
大量商业用房的空置给市场信心打击很大
综合商业项目因销售不利，开业后纷纷转为只租不售
类比楼盘分析
商铺名称
地理位置
商铺特征
面积范围
1～2层销售均价
销售模式
平均租金（元/㎡/天）
总面积（㎡）
已销售面积（㎡）
销售率
推盘周期
阳光城市花园
街铺
建筑路红星路
两层连售
100㎡以上
14000
销售
34875.61
10250.34
29%
2年
时代广场
整体销售
(已售)
招租60000
/
鼎牌商业广场（新梁溪人家）
建筑路
1～2层连售，局部4层，3、4层整体销售
40㎡以上
12000
销售
38246.59
5791.73
15%
1年
梁青路商业街
梁青路、隐溪路
两层连售
120㎡以上
90
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