2016年济南提出“打造四个中心，建设现代泉
城”并作为城市发展总目标，力求发展成为环渤
海经济圈南翼中心城市，以及影响和辐射黄河中
下游地区的商贸服务高地

楼宇经济作为现代服务业的重要内容，涵盖了金
融服务、专业服务、科技研发、文化创意、总部
办公等多样化功能，是城市经济发展和产业升级
的重要领导力和催化剂

进入“十三五”重要阶段，秉承济南打造区域中
心城市的诉求，仲量联行将对济南楼宇经济的发
展进行观察和分析，旨在为市场更好的发展献计
献策，寻求更大的发展

人
均
生
产
总
值
（
元
）
济南人口
723.3 万人
GDP (亿元)
石家庄人口
1,078.5 万人
沈阳人口
829.2 万人
郑州人口
972.4 万人
青岛人口
920.4 万人
20,000
-
-
40,000
60,000
80,000
100,000
120,000
140,000
2,000 4,000 6,000 8,000 10,000 12,000
亿元
郑州沈阳济南石家庄青岛
54.7%
50.8%53.8%
58.9%
46.8%
0.0%
10.0%
20.0%
30.0%
40.0%
50.0%
60.0%
70.0%
-
2,000.0
4,000.0
6,000.0
8,000.0
10,000.0
12,000.0
第一产业增加值第二产业增加值
第三产业增加值三产占比
济南青岛淄博潍坊
烟台威海
日照
东营
济南
开放 转型 创新——济南楼宇经济白皮书 | 3
蓄势待发中的城市
地理位置优越，经济发展均衡
济南处在多个经济圈交汇中心，是连接华北和华东经济区的门户城市。向北融入京津冀都市圈，向南对接长三角经济
区，向东引领山东半岛城市群，向西辐射中原经济区，战略地位显著，是重要的交通枢纽和物流中心。以济南市为中
心的省会城市群经济圈是山东省未来经济发展的重要目标

图表4：中北部主要城市经济结构（2016）
图表1：环渤海经济区南翼中心城市图表2：山东半岛城市群“双中心”之一图表3：省会城市群经济圈核心城市
图表5：中北部主要城市经济实力（2016）
数据来源：各城市统计公报
数据来源：各城市统计公报
注：*R&D，即科学研究与试验发展，指在科学技术领域，为增加知识总量、以及运用这些知识去创造新的应用而进行的系统的、创造性的活动，包括基础研究、应用研究、试验发展三类活动

济南以占全省7.2%的人口创造了占全省近10%的生产总
值，2016年地区生产总值达6,536.1亿元，经济发展稳定，
国内生产总值的实际增长率维持在8.0%以上。与其他中
北部省会城市相比，第三产业的占比较高，服务业蓬勃发
展。作为山东省的政治、经济和文化中心，济南的综合经
济实力在中北部省会城市中虽然并未处于领先地位，但各
项经济指标发展均衡，无明显的短板因素，有利于积蓄力
量集中发力

教育资源突出，拥有普通高等院校43所，普通本专科在
校生55.8万人。截至2015年R&D*专业人才超过7.5万人，
占全省16.9%，居全省首位

济南青岛
02468101214
批发和零售业
教育
公共管理和社会组织
软件和信息技术服务业
金融业
卫生和社会工作
运输和邮政业
房地产业
租赁和商务服务业
科学研究和技术服务业
住宿和餐饮业
文化、体育和娱乐业
水利、环境和公共设施管理业
居民服务、修理和其他服务业
4 | 仲量联行
产业结构优化，资源优势集中
济南是传统的工业城市，以高新技术产业和制造业为优势
产业。2016年，高新技术产值占规模以上工业总产值的比
重达到43.7%，列全省首位。汽车制造业、电子设备制造
业、金属制品业等支柱产业增长较快

图表6：济南服务业从业人员行业分布（2015，万人）
济南优势服务行业
历下区资源集中度情况
数据来源：山东统计年鉴
作为济南市的核心区，历下区集中了全市多数行政机构、
总部企业、教育医疗和文化设施等经济和社会资源，
是济南的发展中枢和经济中心，其经济实力在济南七区
三县中排名第一，在山东各行政区中排名第二。优质资源
的集中有利于形成产业优势和经济优势，提高经济运行
效率，降低成本，集中力量完成既定目标，从而带动全市
经济快速发展

零售
社会消费品零售额近十年始终保持在10%以上
的年同比涨幅，2016年达到3,764.8亿元，全国
排名第15位

信息技术
济南是由国家工信部授予的中国软件名城
之一，与南京、成都、广州、深圳、北京、
上海、杭州齐名

金融
济南是山东省金融机构数量和从业人员
最多、业务种类最全、服务功能最强的
城市。拥有金融类全国总部和区域总部20
多家

全市80%的
省市级
行政机构
全市70%的
优质办公
物业
全市35%的
省市级企业总
部
全市40%的
优质零售
物业
全市50%的
高端住宅
社区
随着新旧动能转换，济南市第三产业逐渐成为城市经济
发展的主要支撑，自2008年起第三产业占比连续8年超过
50%，三产占比在中北部省会城市中排名第一，第三产业
的快速发展将有力拉动区域消费及文化休闲类需求。其中
以零售、信息技术和金融业为优势产业

开放 转型 创新——济南楼宇经济白皮书 | 5
串联京沪铁路，受益地铁发展
铁路
济南是京沪、胶济两大铁路干线的交汇所在，是连接北
京、上海两大中心城市的重要节点。济南至京津冀地区的
高铁运行时间约为1.5小时，至长三角地区的高铁运行时
间约为3.5小时。济南因其在中部地区的铁路影响力跻身
全国路网性铁路枢纽城市。未来，国家高铁网“八纵八横”
的规划格局将使济南成为贯穿东西南北的十字路口核心城
市，为城市发展注入更多活力

机场
作为4E级国际机场，济南国际机场执行航线120余条，每
周进出港航班1,700余架次。在“十三五”期间，济南国际
机场航站楼还将扩建北指廊，进一步提升整体运输能力

图表7：济南经由高铁到达的主要城市
高速公路
济南是全国45个公路主枢纽城市之一，拥有京沪、京台、
青银、青兰、济广、济聊和绕城高速7条高速路网，60分
钟内覆盖山东省会城市群经济圈

轨道交通
根据规划，济南市的城市轨道交通网络将主要包括一条环
线，三条都市核心区快线和四条中心城普线，形成“环线+
放射，地下+地上”式轨道交通网络构架。随着R1、R2、R3
三条城轨地铁的全面开建，济南将在2019年前正式进入地
铁时代。地铁系统的发展将使得劳动力从城郊向中央商务
区的转移更为便捷，有利于缓解中心城区的交通和人口压
力，并且带动城郊的土地升值，将极大地推动城市经济发
展和能级提升

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